Beleidsregels voor woningomzetting en kamerverhuur

Beleidsregels voor woningomzetting en kamerverhuur Burgemeester en wethouders van de gemeente Bunnik; Gelet op artikel Gelet op artikel 4:81 van de Wet Algemene Wet bestuursrecht en hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente Bunnik 2025; besluiten de volgende beleidsregels vast te stellen: beleidsregels voor woningomzetting en kamerverhuur Inleiding De druk op de woningmarkt in Bunnik blijft hoog. In de Visie op Wonen 2024-2027 ligt een ambitie om naast het bouwen van woningen, ook het gebruik van de bestaande woningvoorraad te optimaliseren om zo tegemoet te komen aan de grote vraag naar woonruimte van 1- en 2-persoonshuishoudens. Het omzetten van woningen kan daarbij helpen. Woningomzetting is het omzetten van één zelfstandige woning naar meerdere onzelfstandige woonruimten (kamers) die afzonderlijk worden verhuurd aan verschillende personen. Bij omzetting delen bewoners voorzieningen zoals keuken, badkamer en toilet. Woningomzetting wordt ook wel verkamering of kamerverhuur genoemd. De gemeente Bunnik heeft in 2013 beleidsregels vastgesteld inzake de omzetting van zelfstandige woonruimten naar onzelfstandige woonruimten (woningomzetting). Deze beleidsregels komen te vervallen. In plaats daarvan worden de onderstaande, geactualiseerde beoordelingscriteria gehanteerd als toetsingskader voor aanvragen om omzettingsvergunningen. Doel van de beleidsregels Deze regels hebben tot doel een evenwichtige belangenafweging te maken tussen het belang van voldoende mogelijkheden om woningen voor starters te kunnen realiseren (door omzetting en kamerverhuur niet onmogelijk te maken) en het belang van de bescherming van de leefbaarheid in de dorpen. Beleidsuitgangspunten Het college van B&W wil woningomzetting mogelijk maken. Dit moet in principe overal in de gemeente Bunnik binnen de rode contouren (zie bijlage) mogelijk zijn, tenzij de leefbaarheid in de buurt in het geding is (‘ja, mits-principe’). Er wordt met deze beleidsregels een integrale afweging gemaakt tussen de belangen van de initiatiefnemer, die van de omwonenden en de vraag vanuit woningzoekenden. De beleidsregels zijn een concreet toetsingskader voor de vergunningverleners en toezichthouders. Een omzettingsvergunning buiten de rode contouren is een bevoegdheid van de provincie Utrecht. Bij een aanvraag tot woningomzetting is het beleid van de provincie altijd leidend. Als er sprake is van hospitaverhuur is er strikt genomen geen sprake van omzetting van een zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Dan is er sprake van inwoning: huurders bewonen woonruimte die door de eigenaar van de woning in gebruik is voor zijn of haar huishouden. Deze vorm van inwoning is vergunningsvrij als maximaal twee kamers aan maximaal twee huishoudens worden verhuurd. Wettelijk kader Vergunningen onder de Huisvestingsverordening en het Omgevingsplan 1. Huisvestingsverordening: schaarse woningvoorraad Gemeenten hebben de mogelijkheid om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad, door een door hen op te stellen huisvestingsverordening als bedoeld in de Huisvestingswet. De onderwerpen waarover de gemeente regels kan stellen in de huisvestingsverordening en in welke gevallen, zijn voorgeschreven in de Huisvestingswet. In de, binnen de kaders van de Huisvestingswet opgestelde, ‘Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023 versie Bunnik’ (hierna: Huisvestingsverordening) wordt in hoofdstuk 3 onder meer geregeld dat voor de omzetting van een woning een vergunning nodig is. De Huisvestingsverordening is alleen van toepassing op de schaarse betaalbare woningvoorraad. Deze zogenoemde betaalbare woonruimte is gedefinieerd als: woonruimte met een huurprijs tot de DAEB huurprijsgrens (€ 932,23 prijspeil 2026) en koopwoningen met een WOZ tot de koopprijsgrens (€ 470.000,- prijspeil 2026). In de Huisvestingsverordening zijn verder de weigeringsgronden voor een vergunning opgenomen en is vastgelegd dat burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften mogen verbinden aan de vergunning voor woningomzetting. De voorwaarden en voorschriften, die zijn gericht op de leefbaarheid in de omgeving van het betreffende pand, zijn uitgewerkt in deze beleidsregels. 2. Omgevingsplan In de regel biedt een woning onderdak aan één huishouden dat bestaat uit één of meerdere personen. Woningomzetting van een zelfstandige woning naar een onzelfstandige woning houdt in dat er meerdere op zichzelf staande huishoudens in één woning gaan wonen. Als een perceel enkel gebruikt mag worden door één afzonderlijk huishouden dan is woningomzetting in strijd met het ter plaatse geldende omgevingsplan. Hier geldt dat altijd een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd om af te wijken van het (tijdelijk) Omgevingsplan. Overigens is een omgevingsvergunning ook nodig als er constructieve aanpassingen of wijzigingen van de brandcompartimentering in het pand plaats vinden om te voldoen aan het BBL. Aanvragen vergunningen Nadat duidelijk is dat aan de voorwaarden en voorschriften uit de onderstaande beleidsregels voor een omzettingsvergunning kan worden voldaan, dient de initiatiefnemer de omgevingsvergunning aan te vragen. De beoordeling van de vergunning om af te wijken van het omgevingsplan (omgevingsvergunning) wordt uitgevoerd door een toets op deze beleidsregels voor het omzetten van woningen. Voor het omzetten van betaalbare woonruimte, die is gedefinieerd als: huur tot de DAEB huurprijsgrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens is (behalve een omgevingsvergunning ook) een omzettingsvergunning nodig. Hieraan zijn kosten verbonden conform artikel 53 van de Huisvestingsverordening. Voor het omzetten van woonruimte die niet valt onder de categorie betaalbare woonruimte geldt volgens de Huisvestingsverordening alleen een meldingsplicht. Wel dient naast de meldplicht of aanvraag omzettingsvergunning ook altijd een Buitenplanse Omgevingsactiviteit (Bopa) en (indien van toepassing) een vergunning voor bouwkundige ingrepen te worden aangevraagd. Dit gaat via het Omgevingsloket. De vergunningsaanvragen lopen via het Team Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving (hierna: Team VTH). Deze aanvragen worden beoordeeld door een integraal gemeentelijk planteam. Het planteam bestaat uit vertegenwoordigers van diverse disciplines. De beoordeling van de omgevingsvergunning en/of de omzettingsvergunning zijn afzonderlijke trajecten. Om in te schatten of het initiatief haalbaar is en welke documenten nodig zijn, kan een initiatiefnemer om een intaketafel vragen. Tijdens de intaketafel wordt het plan mondeling besproken door de initiatiefnemer en een integraal gemeentelijk planteam. Aan de intaketafel zijn kosten verbonden. Beleidsregels 1. Begripsbepalingen 2.Beoordelingscriteria bij woningomzetting Het college wil woningomzetting mogelijk maken. Dit moet in principe overal in de gemeente Bunnik binnen de rode contouren (zie bijlage) mogelijk zijn. De intentie is om dit toe te staan, tenzij de leefbaarheid in de buurt in het geding is. Bij een vergunningaanvraag weegt het college het belang van de aanvrager om woningomzetting te realiseren af tegen volkshuisvestelijke belangen (behoud van de schaarse woningvoorraad van huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens en van koopwoningen tot de koopprijsgrens) en tegen de leefbaarheid in de omgeving van het betreffende pand. De toetsingscriteria om de leefbaarheid te kunnen beoordelen zijn opgenomen in deze beleidsregels. Beoordelingscriteria Wij hanteren de volgende beoordelingscriteria bij aanvragen voor omzetting bij nieuwe initiatieven. Als in beginsel niet aan deze criteria wordt voldaan, dan wordt geen vergunning verleend. Bij het aanvragen van een Bopa wordt, naast andere ruimtelijke beoordelingscriteria, ook beoordeeld op de (ruimtelijke) criteria hieronder: a. Voorkomen leefbaarheidsproblemen in de wijk b. Voldoende woonoppervlak c. Beperking parkeeroverlast d. Voldoende bergruimte e. Goed verhuurderschap bij verhuur f. Voorkomen van (geluids-)overlast a. Voorkomen van leefbaarheidsproblemen in de wijk Een te grote concentratie van omgezette en gesplitste woningen kan een negatieve invloed hebben op het woon- en leefklimaat. Het onderhoudsniveau en het straatbeeld ter plaatse speelt hierbij ook een rol. Beoordelingscriteria •Gesplitste woningen, wonen in een bijgebouw of in een (pre)mantelzorgwoning is vergunningplichtig en wordt gelijk beoordeeld als wonen in een omgezette woning. •Bij 10 woningen of minder in een straat geldt een maximum van 1 woning. Maatwerk is mogelijk op basis van een gemotiveerd verzoek door de initiatiefnemer. •Bij meer dan 1 omgezette woning geldt op straatniveau een onderlinge afstand van minstens 5 woningen (links en rechts), die niet gesplitst of omgezet zijn. Maatwerk, bijvoorbeeld in de situatie dat geen sprake is van rijwoningen, kan worden toegepast op basis van een gemotiveerd verzoek door de initiatiefnemers. b. Voldoende woonoppervlak Met het hanteren van een minimale gebruiksoppervlakte willen we waarborgen dat er voldoende woonkwaliteit wordt geboden. Met het maximeren van het aantal kamers per pand willen we voorkomen dat er te veel mensen wonen in een pand. Beoordelingscriteria •Na omzetting is sprake van een gemiddelde gebruiksoppervlakte van minimaal 12m2 per bewoner. •In een pand waarvoor een omzettingsvergunning wordt gevraagd mogen maximaal 6 kamers worden verhuurd aan maximaal 9 personen. •In voorkomende gevallen kan het college onderbouwd van deze criteria afwijken. c. Parkeren De gemeente Bunnik beschikt over een Mobiliteitsplan en Parkeernota (Parkeernota 2026). Hierin zijn de geldende parkeernormen opgenomen en is beschreven hoe deze normen zijn bepaald. Bij de beoordeling van aanvragen wordt de parkeernota als toetsingskader betrokken. Het niet volledig voldoen aan de parkeernorm leidt echter niet automatisch tot een weigering van de aanvraag. Per situatie wordt een afweging gemaakt van de te verwachten gevolgen voor de parkeerdruk in de omgeving. Wanneer aannemelijk is dat een ontwikkeling leidt tot een onaanvaardbare toename van de parkeerdruk, kan dit aanleiding zijn om de aanvraag te weigeren. Indien parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, mogen deze niet in de voortuin worden aangelegd en dienen zij te voldoen aan de geldende ruimtelijke en verkeerskundige uitgangspunten. Parkeerplaatsen mogen niet ten koste gaan van openbaar groen. Voor het bepalen van parkeernormen gaat de gemeente Bunnik uit van de CROW normen. Per woningtype is een norm benoemd. d. Voldoende bergruimte Ieder huishouden heeft behoefte aan eigen bergruimte. Om een negatief effect van woningomzetting op de woonomgeving zoveel mogelijk te beperken, is in het kader van een goede ruimtelijke ordening voor iedere wooneenheid bergruimte een voorwaarde. Het gaat erom dat spullen niemand in de weg staan en uit het zicht worden opgeborgen. Beoordelingscriteria •Bij het bouwen van een (buiten)berging dienen de regels voor vergunningvrij bouwen en de beperkingen die het (tijdelijk) Omgevingsplan oplegt, eveneens in acht te worden genomen. •Er moet per wooneenheid een bergruimte zijn van minimaal 1,5m2 . Maatwerk kan worden toegepast op basis van een gemotiveerd verzoek door de initiatiefnemer. Daarbij geldt het BBL als minimum. •De berging mag als een gemeenschappelijke berging worden uitgevoerd, mits de vloeroppervlakte van de berging minimaal 1,5m2 per wooneenheid bedraagt. •De berging dient geschikt te zijn voor het stallen van fietsen. •De berging mag als overdekte fietsenstalling worden uitgevoerd. e. Wet goed verhuurderschap Vanaf 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Deze wet moet ongewenst gedrag van verhuurders voorkomen. Zoals te hoge borg vragen, oneerlijke servicekosten rekenen, discrimineren en bedreigen. De nieuwe wet bepaalt dat iedere gemeente een meldpunt heeft. Daar kunnen huurders een melding doen als men vindt dat de verhuurder zich niet houdt aan één van de regels van goed verhuurderschap. Op de website van de gemeente Bunnik staat een link naar het meldpunt: zie meldpunt huurproblemen. Als een woning wordt omgezet voor kamerverhuur dan stellen we als voorwaarde dat een goede invulling wordt gegeven aan het verhuurderschap. De aanvrager wordt gevraagd dat te onderschrijven en dient te voldoen aan de volgende voorwaarden: Beoordelingscriteria •Er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan. •De huur van de woonruimte is vastgesteld volgens de regels van het woningwaarderingsstelsel (zie huurcommissie.nl) •Er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving, wat inhoudt: •de woonruimte verkeert in goede staat van onderhoud en wordt in goede staat gehouden; •in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld; •in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven. •Er is sprake van geregeld beheer waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld: •die toeziet op de hygiëne en veiligheid; •aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten; •24 uur per dag bereikbaar is; •een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand. •De verhuurder werkt mee bij overlast aan de aanpak die de gemeente hanteert en werkt mee aan buurtbemiddeling. Indien sprake is van een structureel overlastpatroon, is er grond voor het college om de omzettingsvergunning in te trekken (volgens de huisvestingsverordening) dan wel aanvullende maatregelen op te leggen om het woon- en leefklimaat rond de betreffende woning te waarborgen. Als een omzettingsvergunning wordt ingetrokken dan is kamerverhuur niet meer toegestaan. Als in het verleden voor de omzetting ook een omgevingsvergunning is verleend, komt deze bij de intrekking van de omzettingsvergunning niet automatisch te vervallen. Deze omgevingsvergunning blijft in werking, tot een besluit wordt genomen deze ook in te trekken. f. Voorkomen van (geluids)overlast De factor geluidsoverlast is een afwegingscriterium bij initiatieven voor woningomzetting (en woningsplitsing). In geval van bewoning door meerdere (doorgaans éénpersoons) huishoudens is het aannemelijk dat dit mogelijk geluidshinder met zich meebrengt in de naaste woonomgeving. De geluidswering wordt bepaald door de bestaande constructie inclusief de eventuele toegevoegde voorzieningen. Beoordelingscriteria •Uit de vergunningsaanvraag moet blijken dat wordt voldaan aan de geluidsvoorschriften vanuit het BBL. Dat geldt voor kamers die grenzen aan een andere woning en voor geluidswering tussen kamers. Door middel van tekeningen of een duidelijke omschrijving van het materiaalgebruik. Bij twijfel kan een akoestisch onderzoek worden gevraagd. 3. Hospitaregeling en woongroepen Hospitaregeling In de hospitasituatie is er sprake van een hoofdhuurder of eigenaar-bewoner (>50% eigenaar), die zelf meer dan 50% van het bruto gebruiksoppervlak van de woning in gebruik heeft en maximaal twee kamers aan maximaal twee personen verhuurt. Belangrijk is dat deze inwonende huishoudens wezenlijke voorzieningen delen, zoals keuken en sanitair. Anders is er sprake van woningomzetting. In een hospitasituatie is er strikt genomen geen sprake van omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Er is eerder sprake van inwoning: huurders bewonen woonruimte die door de eigenaar van de woning gebruikt wordt voor zijn of haar eigen huishouden. Voor deze situatie is geen omzettingsvergunning of omgevingsvergunning nodig. Woongroep Een woongroep is een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Een woongroep is georganiseerd in een rechtspersoon en beschikt over een gezamenlijke rekening, waarvan de vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de huur. Een woongroep wordt gezien als één huishouden en heeft dezelfde rechten als het gaat om woningtoewijzing. De woningtoewijzing van woongroepen met sociale huurwoningen is vastgelegd in artikel 18 van de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2023, gemeente Bunnik 2025 (zie Huisvestingsverordening). 4. Omzetting buiten de rode contouren Het provinciaal beleid wil verstening van het buitengebied voorkomen. Bij initiatieven voor woningomzetting buiten de rode contouren worden de provinciale regels opgevolgd. Voor cultuurhistorisch waardevolle bebouwing geldt dat omzetting enkel is toegestaan indien dit gericht is op het behoud van de cultuurhistorische waardevolle bebouwing. Als verder in beginsel wordt voldaan aan de criteria van deze beleidsregels en aan de ruimtelijk criteria van de omgevingsvergunning, dan staat de gemeente positief tegenover omzetting. 5. Woningcorporatie en zorginstelling Indien een woningcorporatie een aanvraag doet voor woningomzetting kan worden afgeweken van deze beleidsregels. In de prestatieafspraken kunnen hierover aparte afspraken worden gemaakt. In geval van een zorginstelling of gezinsvervangend tehuis kan worden afgeweken van deze beleidsregels. Hierover kunnen aparte afspraken worden gemaakt met de initiatiefnemer. 6. Evaluatie Periodiek zal dit beleid geëvalueerd worden. Hierbij kunnen aan de orde komen de omvang en de spreiding van omzettingen en splitsingen en de effecten op leefbaarheid en klachten. Dan kan ook gekeken worden naar bijvoorbeeld ervaringen met de aanvraagprocedure. 7. Toetsing, toezicht en handhaving De toetsing van de aanvragen voor omzettingsvergunningen geschiedt door het Team VTH. De beoordelingscriteria uit hoofdstuk 2 zijn daarvoor leidend. Ook bij het houden van toezicht en bij handhaving zijn de beoordelingscriteria voor het Team VTH leidend. Toetsing Bij een verzoek tot omzetting dient een initiatiefnemer een Bopa aan te vragen. Het Team VTH toetst vervolgens de aanvraag volgens de criteria van hoofdstuk 2. Is ook een omgevingsvergunning voor bouwkundige werkzaamheden nodig? Dan zal het planteam (bestaande uit vertegenwoordigers van diverse disciplines) de aanvraag volgens het reguliere traject beoordelen. De aanvrager wordt van het verlenen dan wel weigeren van een vergunning gemotiveerd op de hoogte gebracht. Toezicht en handhaving: Geen vergunning of gebruik in strijd met vergunning Bij een melding van klachten wordt deze door Team VTH onderzocht en indien nodig wordt handhavend opgetreden. Wanneer gebouwen, bevattende woonruimte, zonder geldige vergunning worden gebruikt voor omzetting, samenvoegen, onttrekken, splitsing of woningvorming of gebruikt worden in strijd met de voorwaarden zoals gesteld in de vergunning, dan zal de gemeente handhavend optreden. De gemeente kan volgens de Huisvestingsverordening een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen, de vergunning intrekken en/of voor een aantal overtredingen een bestuurlijke boete opleggen. Illegale situaties en legalisering Wanneer woonruimten, die onder het regime van de (oude) Huisvestingsverordening 2015 en/of op grond van de planologische regelgeving (omgevingsvergunning op grond van het Omgevingsplan) vergunningsplichtig waren voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen (splitsen), zonder de benodigde vergunning zijn omgezet, gesplitst, samengevoegd of onttrokken aan de woonruimtevoorraad, is er sprake van een illegale situatie. Het komt voor rekening en risico van de eigenaar van de woonruimte dat niet eerder een vergunning is aangevraagd. Wanneer dan ook ter legalisering alsnog een vergunning wordt aangevraagd, dan wordt die aanvraag getoetst aan de regels en voorwaarden die gelden op het moment van de aanvraag. Dit kan - als de aanvraag wordt afgewezen - betekenen dat situaties die mogelijk al jarenlang illegaal aanwezig zijn, alsnog moeten worden beëindigd. Vergunningsvrije woningomzetting en meldingsplicht Als er een voornemen is tot omzetting en de waarde van de woning hoger is dan de koopprijsgrens of de liberalisatiegrens, dan is in het kader van de Huisvestingsverordening geen vergunning vereist. In dat geval is er wel sprake van een meldingsplicht. De reden daarvoor is dat de gemeente zicht moet hebben op deze situaties in verband met ongewenste concentratie van gesplitste woningen. Een Bopa is echter te allen tijde nodig. 8. Planschadeovereenkomst (nadeelcompensatie) Het is denkbaar dat omwonenden van omgezette woningen (of te legaliseren reeds omgezette woningen) van mening zijn dat zij schade kunnen lijden, namelijk een verminderde waarde van hun woning(en). Als de schade het gevolg is van een wijziging of afwijking van het (tijdelijk) Omgevingsplan, dan kan er sprake zijn van planschade (nadeelcompensatie). Om het risico van een planschade-claim voor de gemeente te beperken, zal de gemeente een planschadeovereenkomst aangaan met de initiatiefnemer. Hierin staat opgenomen welke eventuele schade voortvloeit uit het plan en die voor rekening komt van de initiatiefnemer. Als de initiatiefnemer deze overeenkomst niet wil ondertekenen, zal de gemeente in beginsel geen medewerking verlenen aan de omzetting van de woning. Deze beleidsregels zijn vastgesteld bij besluit van 28 september 2026 De citeertitel van deze beleidsregels is Beleidsregels voor woningomzetting en kamerverhuur. Dit besluit treedt in werking op de eerste dag na bekendmaking. Met de inwerkingtreding van deze beleidsregels vervallen de oude beleidsregels: Omzettingsbeleid, de beleidsregels voor het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige woonruimten. Aldus besloten op 28 september 2026 Burgemeester en wethouders van de gemeente Bunnik, de secretaris de burgemeester, dhr. M.R. van der Jagt dhr. R. van Bennekom, Bijlage: rode contouren voor de gemeente Bunnik