Vereveningsverordening sociale woningbouw gemeente Zaltbommel 2026

Vereveningsverordening sociale woningbouw gemeente Zaltbommel 2026 De raad van de gemeente Zaltbommel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25 augustus 2026 gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; overwegende dat meer sturing op het realiseren van sociale huur gewenst is; besluit vast te stellen: Vereveningsverordening sociale woningbouw gemeente Zaltbommel 2026 Hoofdstuk 1. Inleidende bepalingen Artikel 1. Begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder: a. Anterieure overeenkomst: overeenkomst als bedoeld in artikel 13.13 van de Omgevingswet; b. College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zaltbommel; c. Project: een samenhangende woningbouwontwikkeling waarvoor planologische medewerking van de gemeente noodzakelijk is; d. Projectontwikkelaar: natuurlijke persoon of rechtspersoon die voor eigen rekening en risico een woningbouwontwikkeling realiseert of laat realiseren en in dat kader afspraken maakt met de gemeente over het woningbouwprogramma; e. Sociale huurwoning: zelfstandige huurwoning met een aanvangshuurprijs die niet hoger is dan de op grond van de Wet op de huurtoeslag geldende liberalisatiegrens en die gedurende ten minste 25 jaar als sociale huurwoning in stand wordt gehouden; f. Sociale grondwaarde: de grondwaarde voor sociale huurwoningen zoals opgenomen in de vigerende Grondprijzenbrief van de gemeente Zaltbommel; g. Vereveningsreserve: de gemeentelijke vereveningsreserve sociale woningbouw; h. Woningcorporatie: toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet; i. Zelfstandige woning: een woning die beschikt over een eigen voordeur, douche, wc en keuken. Artikel 2. Toepassingsbereik 1.Deze verordening is van toepassing op nieuwe woningbouwontwikkelingen waarvoor planologische medewerking van de gemeente noodzakelijk is.2.Deze verordening is niet van toepassing indien: a.het project rechtstreeks is toegestaan binnen het geldende Omgevingsplan zonder dat planologische medewerking is vereist; b.het een woningbouwontwikkeling van maximaal 3 woningen betreft; c.de te realiseren woningen worden aangemerkt als tijdelijke woningen; d.de te realiseren woningen worden aangemerkt als onzelfstandige woningen: een woning zonder eigen toegang of een woning of kamer waarin de gebruiker de keuken of toilet deelt met bewoners van andere woningen of kamers; e.projecten waarvoor vóór inwerkingtreding van deze verordening reeds contractuele afspraken zijn gemaakt over het woningbouwprogramma; Artikel 3. Doel van de Verordening 1.Deze verordening heeft tot doel bij te dragen aan de realisatie van sociale huurwoningen binnen de gemeente Zaltbommel.2.De vereveningsreserve stimuleert projectontwikkelaars om sociale huurwoningen te realiseren overeenkomstig de gemeentelijke woonvisie.3.De vereveningsreserve maakt het mogelijk financieel te verevenen tussen projecten die minder sociale huur realiseren en projecten die meer sociale huur realiseren dan het vereiste percentage.4.De vereveningsreserve is nadrukkelijk niet bedoeld als afkoopregeling voor sociale huurwoningen. Hoofdstuk 2. Verplicht aandeel sociale huur Artikel 4. Verplicht aandeel sociale huur 1.Woningbouwontwikkelingen bestaan voor minimaal 30% uit sociale huurwoningen.2.Het percentage wordt berekend over het totaal aantal te realiseren zelfstandige woningen.3.Het aantal sociale huurwoningen wordt afgerond overeenkomstig artikel 6.4.Het verplichte aandeel sociale huur wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en projectontwikkelaar. Artikel 5. Afwijken van verplicht aandeel sociale huur 1.Het realiseren van minimaal 30% sociale huurwoningen is het uitgangspunt.2.Het college kan uitsluitend in uitzonderlijke situaties medewerking verlenen aan een lager aandeel sociale huurwoningen.3.Van een uitzonderlijke situatie kan sprake zijn indien zwaarwegende stedenbouwkundige, ruimtelijke, volkshuisvestelijke of financiële argumenten daartoe aanleiding geven.4.Indien wordt afgeweken van het vereiste aandeel sociale huurwoningen is een financiële bijdrage aan de vereveningsreserve verschuldigd overeenkomstig hoofdstuk 3.5.Voor woningbouwontwikkelingen van 4 tot en met 10 woningen geldt op grond van de gemeentelijke woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 en diens rechtsopvolger geen verplichting om minimaal 30% sociale huurwoningen te realiseren. Indien binnen deze ontwikkelingen minder dan 30% sociale huurwoningen wordt gerealiseerd, is overeenkomstig deze verordening wel een financiële bijdrage aan de vereveningsreserve verschuldigd. Artikel 6. Berekening aantal sociale huurwoningen 1.Het aantal sociale huurwoningen wordt berekend door het totaal aantal woningen te vermenigvuldigen met 30% 2.Afronding vindt plaats op hele woningen: beneden 0,5 wordt afgerond naar beneden en vanaf 0,5 wordt afgerond naar boven.3.De berekeningsmethodiek voor het bepalen van het vereiste aantal sociale huurwoningen is zowel van toepassing bij een financiële bijdrage aan als bij een bijdrage uit de vereveningsreserve. Artikel 7. Overeenkomst woningbouwprogramma De gemeente en de projectontwikkelaar sluiten een anterieure overeenkomst waarin wordt vastgelegd op welke wijze aan de verplichtingen uit het woonbeleid wordt voldaan. In de overeenkomst worden in ieder geval de volgende afspraken opgenomen: a.een beschrijving van het projectgebied; b.het verplichte aantal sociale huurwoningen; c.Indien van toepassing, het aantal sociale huurwoningen dat niet gerealiseerd zal worden conform sub b; d.de hoogte van de financiële bijdrage aan de vereveningsreserve om van de verplichting af te wijken; e.op welk moment de financiële bijdrage, indien van toepassing, aan de vereveningsreserve betaald dient te worden. Hoofdstuk 3. Financiële bijdrage verplicht aandeel sociale huur Artikel 8. Hoogte van de te betalen financiële bijdrage 1.Het college berekent de hoogte van de financiële bijdrage aan de vereveningsreserve ten tijde van het afsluiten van de anterieure overeenkomst. 2.Voor projecten met 4 tot en met 10 woningen waarbij niet wordt voldaan aan minimaal 30% sociale huur, geldt een vaste financiële bijdrage per ontbrekende sociale huurwoning. De vaste bijdrage bedraagt €20.000. Het college kan dit bedrag jaarlijks indexeren.3.Voor projecten met meer dan 10 woningen waarbij niet wordt voldaan aan de 30% vereiste sociale huur, wordt een financiële bijdrage berekend. Deze wordt als volgt bepaald: a.de grondwaarde van een sociale huurwoning wordt vastgesteld op basis van de grondwaarde voor sociale huurwoningen, zoals opgenomen in de vigerende Grondprijzenbrief van de gemeente Zaltbommel. Uitgaande van een kaveloppervlakte van 100 m² of 1 appartement (uitgaande van de prijs van een begane grondwoning); b.de totaal te realiseren grondwaarde van het te realiseren programma wordt vastgesteld op basis van de grondwaarde voor het betreffende woningtype, zoals opgenomen in de vigerende Grondprijzenbrief van de gemeente Zaltbommel, dan wel middels een residuele berekening van een externe deskundige. Op basis hiervan wordt de gemiddelde grondwaarde per woning vastgesteld; c.de financiële bijdrage per ontbrekende sociale huurwoning wordt bepaald door de gemiddelde grondwaarde per woning van het werkelijk te realiseren programma (zoals verkregen onder b) te verminderen met de grondwaarde van een sociale huurwoning (zoals bepaald onder a); d.de totale financiële bijdrage wordt vastgesteld door de financiële bijdrage per ontbrekende sociale huurwoning (zoals bepaald onder c) te vermenigvuldigen met het aantal ontbrekende sociale huurwoningen ten opzichte van het vereiste aandeel van 30% sociale huur. Hoofdstuk 4. Subsidie uit de vereveningsreserve Artikel 9. Voorwaarden aanvraag 1.Een projectontwikkelaar kan een subsidie uit de vereveningsreserve aanvragen indien meer sociale huurwoningen worden gerealiseerd dan het vereiste aandeel van 30%.2.Een aanvraag kan worden gedaan voor alle nieuwe woningbouwontwikkelingen.3.Woningcorporaties komen niet in aanmerking voor subsidie uit de vereveningsreserve.4.Een subsidie wordt uitsluitend verstrekt indien voldoende middelen beschikbaar zijn binnen de vereveningsreserve. Artikel 10. Hoogte van de subsidie 1.Indien een projectontwikkelaar meer sociale huurwoningen realiseert dan het vereiste aandeel van 30%, kan het college, indien voldoende middelen beschikbaar zijn, subsidie uit de vereveningsreserve verlenen.2.De subsidie bedraagt een vast bedrag van €20.000 per extra gerealiseerde sociale huurwoning. Dit betreft een tegemoetkoming in het financiële nadeel van het realiseren van extra sociale huurwoningen. Het college kan dit bedrag jaarlijks indexeren. Artikel 11. Aanvraag, verlening, vaststelling en uitbetaling 1.Een aanvraag om subsidie wordt schriftelijk ingediend voordat de anterieure overeenkomst voor het project wordt aangegaan.2.De aanvraag bevat in ieder geval: a.een beschrijving van het projectgebied en de situering van de beoogde woningen; b.het verplichte aantal sociale huurwoningen; c.het totaal aantal woningen dat gerealiseerd zal worden; d.het aantal extra sociale huurwoningen waarvoor subsidie wordt aangevraagd. 3.Het college beslist binnen acht weken na ontvangst van een volledige aanvraag.4.Het college besluit over de subsidieverlening. De subsidie wordt vastgesteld en uitbetaald nadat is vastgesteld dat de overeengekomen sociale huurwoningen zijn gerealiseerd. Artikel 12. Weigerings-, intrekkings- en terugvorderingsgronden Onverminderd het bepaalde in titel 4.2 van de Algemene wet bestuursrecht kan het college de subsidie in ieder geval weigeren, intrekken of terugvorderen als: a.de organisatorische dan wel financiële continuïteit van de aanvrager onvoldoende gegarandeerd is; b.er onvoldoende middelen in de vereveningsreserve beschikbaar zijn; c.de subsidie is verleend op basis van onjuiste of onvolledige gegevens; d.de gereedmelding van de oplevering van de woningen niet correct is gedaan; e.indien blijkt dat niet is voldaan aan de overeengekomen instandhoudingsverplichtingen of de overeengekomen realisatie van de sociale huurwoningen. Hoofdstuk 5. Algemene bepalingen Artikel 13. Verantwoording Het college rapporteert jaarlijks via de jaarstukken aan de gemeenteraad over de besteding van de vereveningsreserve, waaronder: a.de begin- en eindstand van de vereveningsreserve; b.ontvangen bijdragen; c.verstrekte bijdragen; d.de bijdrage van de reserve aan de realisatie van sociale huurwoningen. Artikel 14. Hardheidsclausule Het college kan, gemotiveerd, besluiten één of meer van de voorgaande artikelen niet toe te passen of daarvan af te wijken, voor zover toepassing voor één of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de verordening te dienen doelen. Artikel 15. Evaluatie Deze verordening wordt drie jaar na inwerkingtreding geëvalueerd door het college. Hoofdstuk 6. Slotbepalingen Artikel 16. Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van de dag na die van de bekendmaking. Artikel 17. Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als: Vereveningsverordening sociale woningbouw gemeente Zaltbommel 2026. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 24 september 2026. De voorzitterMarnix Bakermans De raadsgriffierBianca Kooijman Toelichting op de Vereveningsverordening sociale woningbouw gemeente Zaltbommel 2026 Algemeen De gemeente Zaltbommel heeft in de Woonvisie als uitgangspunt opgenomen dat nieuwe woningbouwontwikkelingen in beginsel voor minimaal 30% uit sociale huurwoningen bestaan. Hiermee wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke ambitie om voldoende sociale woningen beschikbaar te hebben voor huishoudens met een lager inkomen. Uw raad heeft op 18 september 2025 de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen 2025 vastgesteld. Hierin is opgenomen dat de gemeente een vereveningsverordening sociale woningbouw wil hanteren. Met de voorliggende verordening wordt uitvoering gegeven aan dit beleidsuitgangspunt. De vereveningsverordening heeft een tweeledig doel. Enerzijds vormt het een aanvullende stimulans voor projectontwikkelaars om sociale huurwoningen te realiseren. Anderzijds maakt het fonds het mogelijk om financieel te verevenen tussen woningbouwontwikkelingen die minder sociale huur realiseren dan gewenst en ontwikkelingen die juist meer sociale huur realiseren dan op grond van het gemeentelijk beleid vereist is. Het realiseren van minimaal 30% sociale huurwoningen blijft daarbij het uitgangspunt. Afwijking van deze norm is uitsluitend bedoeld voor uitzonderlijke situaties. De financiële bijdrage aan de vereveningsreserve mag daarom niet worden gezien als een afkoopregeling voor sociale huurwoningen. De verordening beoogt kleinschalige particuliere initiatieven, zoals de realisatie van een woning voor een gezinslid of een beperkte uitbreiding op een bestaand erf, niet onnodig te belasten met een financiële vereveningsbijdrage. Artikelsgewijze toelichting Artikel 3 Doel van de verordening De vereveningsreserve heeft als doel de realisatie van sociale huurwoningen binnen de gemeente te stimuleren. Ontwikkelingen die minder sociale huur realiseren dan gewenst dragen financieel bij aan de reserve. Deze middelen kunnen vervolgens worden ingezet voor ontwikkelingen die meer sociale huur realiseren dan vereist. Artikel 4 Verplicht aandeel sociale huur Het uitgangspunt van de gemeente is dat woningbouwontwikkelingen minimaal 30% sociale huurwoningen bevatten. Dit percentage sluit aan bij de gemeentelijke woonvisie. De norm geldt voor alle woningbouwontwikkelingen waarop de verordening van toepassing is. Artikel 5 Afwijken van het verplichte aandeel sociale huur Afwijking van het vereiste aandeel sociale huurwoningen is uitsluitend mogelijk in uitzonderlijke situaties. Hierbij kan worden gedacht aan locaties waar het realiseren van het volledige aandeel sociale huur vanuit stedenbouwkundig, ruimtelijk of volkshuisvestelijk oogpunt niet wenselijk of haalbaar is. Het betalen van een financiële bijdrage betekent nadrukkelijk niet dat projectontwikkelaars sociale huurwoningen kunnen afkopen. De gemeente blijft uitgaan van het realiseren van sociale huurwoningen als onderdeel van iedere woningbouwontwikkeling. Artikel 8 Financiële bijdrage aan de vereveningsreserve Voor woningbouwontwikkelingen van 4 tot en met 10 woningen wordt gewerkt met een vaste financiële bijdrage per ontbrekende sociale huurwoning. Hierdoor blijft de regeling eenvoudig uitvoerbaar en zijn de administratieve lasten beperkt. Voor woningbouwontwikkelingen met meer dan 10 woningen wordt de hoogte van de financiële bijdrage bepaald aan de hand van de grondwaardesystematiek zoals opgenomen in de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen. Bij grotere woningbouwontwikkelingen zijn de financiële belangen doorgaans groter en kan het verschil in grondwaarde tussen sociale huurwoningen en andere woningtypen aanzienlijk zijn. Door aan te sluiten bij de grondwaardesystematiek sluit de financiële bijdrage beter aan bij het potentiële behaalde financiële voordeel van het realiseren van minder sociale huurwoningen. Hiermee wordt tevens voorkomen dat bij grotere woningbouwontwikkelingen een vaste financiële bijdrage als een feitelijke afkoopregeling voor sociale huurwoningen kan worden beschouwd. Juist bij grotere projecten, waar de afweging rondom het woningbouwprogramma en de onderhandelingen vaak complexer zijn, blijft het uitgangspunt dat sociale huurwoningen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Artikel 9 en 10 Subsidie uit de vereveningsreserve Projectontwikkelaars die meer sociale huurwoningen realiseren dan op grond van het gemeentelijk beleid is vereist, kunnen onder de in deze verordening gestelde voorwaarden subsidie uit de vereveningsreserve ontvangen. De subsidie wordt uitsluitend verstrekt voor het aantal sociale huurwoningen dat boven het vereiste aandeel van 30% wordt gerealiseerd. Voor de subsidie is gekozen voor een vast bedrag per extra gerealiseerde sociale huurwoning. Hiermee blijft de regeling eenvoudig uitvoerbaar en bestaat vooraf duidelijkheid over de omvang van de subsidie. Anders dan bij de berekening van de financiële bijdrage aan de vereveningsreserve is voor de subsidie geen projectspecifieke grondwaardeberekening nodig. De subsidie is bedoeld als tegemoetkoming in het financiële nadeel dat een projectontwikkelaar ondervindt door meer sociale huurwoningen te realiseren dan op grond van het gemeentelijk beleid is vereist. Het betreft nadrukkelijk geen volledige vergoeding van dit nadeel. Woningcorporaties komen niet in aanmerking voor subsidie uit de vereveningsreserve. Waarom kunnen woningcorporaties geen subsidie ontvangen uit de vereveningsreserve? De vereveningsreserve sociale woningbouw is bedoeld als vereveningsinstrument tussen woningbouwontwikkelingen van projectontwikkelaars. Het fonds heeft als doel om ontwikkelaars te stimuleren sociale huurwoningen te realiseren en om financiële verschillen tussen woningbouwontwikkelingen gedeeltelijk te compenseren wanneer meer sociale huurwoningen worden gerealiseerd dan op grond van het gemeentelijk beleid vereist is. De gemeente gaat ervan uit dat woningcorporaties sociale huurwoningen realiseren vanuit hun volkshuisvestelijke taak. Om die reden is geen sprake van gelijke gevallen ten opzichte van projectontwikkelaars. De primaire doelstelling van woningcorporaties is immers het voorzien in voldoende betaalbare huisvesting voor huishoudens met een lager inkomen. Het realiseren van sociale huurwoningen behoort daarmee tot hun reguliere werkzaamheden. De vereveningsreserve is niet bedoeld als subsidie-instrument voor woningcorporaties. De subsidie uit de vereveningsreserve is gericht op projectontwikkelaars die meer sociale huurwoningen realiseren dan op grond van de gemeentelijke woonvisie vereist is. Om die reden kunnen uitsluitend projectontwikkelaars van woningbouwontwikkelingen aanspraak maken op deze subsidie. Dit betekent niet dat woningcorporaties geen rol spelen binnen de uitvoering van de verordening. In veel gevallen zullen sociale huurwoningen die door een ontwikkelaar worden gerealiseerd worden afgenomen en geëxploiteerd door een woningcorporatie. De subsidie uit de vereveningsreserve wordt in dat geval echter verstrekt aan de ontwikkelaar die het financiële nadeel ondervindt als gevolg van het realiseren van een groter aandeel sociale huurwoningen dan op grond van het gemeentelijk beleid vereist is. Hiermee blijft de vereveningsreserve gericht op het stimuleren van sociale woningbouw binnen woningbouwontwikkelingen. Tevens wordt voorkomen dat dezelfde sociale huurwoning zowel via de reguliere financieringsmogelijkheden van woningcorporaties als via de vereveningsreserve wordt ondersteund. Voorbeelden Voorbeeld 1 – Financiële bijdrage aan de vereveningsreserve (project met meer dan 10 woningen) Een projectontwikkelaar realiseert 40 woningen: •8 sociale huurwoningen •16 tussenwoningen •10 twee-onder-een-kapwoningen •6 vrijstaande woningen Op grond van de verordening moeten 40 × 30% = 12 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De projectontwikkelaar realiseert 8 sociale huurwoningen. Er ontbreken daardoor 4 sociale huurwoningen. Indien het college gemotiveerd besluit af te wijken van het vereiste aandeel sociale huur, is voor deze 4 ontbrekende sociale huurwoningen een financiële bijdrage aan de vereveningsreserve verschuldigd. De hoogte van deze bijdrage wordt bepaald overeenkomstig artikel 8 van de verordening. Voorbeeld 2 – Financiële bijdrage aan de vereveningsreserve (project tot en met 10 woningen) Een projectontwikkelaar realiseert: •2 sociale huurwoningen •4 tussenwoningen Het project bestaat uit 6 woningen. Op grond van de verordening moeten 6 × 30% = 1,8 woningen worden gerealiseerd. Dit wordt afgerond naar 2 sociale huurwoningen. De projectontwikkelaar voldoet volledig aan de norm. Er is daarom geen financiële bijdrage verschuldigd. Indien slechts 1 sociale huurwoning zou worden gerealiseerd, ontbreekt 1 sociale huurwoning en is een financiële bijdrage verschuldigd overeenkomstig artikel 8. Voorbeeld 3 – Subsidie uit de vereveningsreserve Een projectontwikkelaar realiseert: •20 sociale huurwoningen •20 koopwoningen Het project bestaat uit 40 woningen. Op grond van de verordening moeten 12 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De projectontwikkelaar realiseert 20 sociale huurwoningen en realiseert daarmee 8 sociale huurwoningen meer dan vereist. Voor deze 8 extra sociale huurwoningen kan de projectontwikkelaar subsidie uit de vereveningsreserve aanvragen. Indien aan de voorwaarden van de verordening wordt voldaan en voldoende middelen beschikbaar zijn binnen de vereveningsreserve, bedraagt de subsidie €20.000 per extra gerealiseerde sociale huurwoning. In totaal dus €160.000. Voorbeeld 4 – Sloop en nieuwbouw Een projectontwikkelaar realiseert een herontwikkeling waarbij 50 bestaande sociale huurwoningen worden gesloopt en vervangen door 70 nieuwe woningen. Bij de toepassing van de vereveningsverordening wordt eerst uitgegaan van het terugbouwen van de bestaande 50 sociale huurwoningen. Vervolgens wordt voor de netto toevoeging van 20 woningen de gemeentelijke norm van 30% sociale huur toegepast. Dit betekent dat aanvullend 6 sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd. Het vereiste aantal sociale huurwoningen bedraagt daarmee 56 woningen. Hiermee wordt uitsluitend de netto toevoeging betrokken bij de berekening van de aanvullende sociale huurverplichting.