Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024

Wijzigingsbesluit ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’ Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sittard-Geleen gelezen het collegevoorstel Wijzigingsbesluit 'Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024' gelet op artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht besluit : Artikel I De ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’, vastgesteld bij besluit van 26 november 2024, gewijzigd vast te stellen: A In de Intitulé wordt de tekst vanaf ‘’de Structuurvisie Wonen…’’ tot en met de tekst ‘’…8 juli 2020’’, vervangen door: •de Omgevingsvisie 2025-2040, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Sittard-Geleen op 27 maart 2025; •het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Sittard-Geleen op 9 november 2016; B In artikel 1 wordt de definitie van ‘Kwetsbare woning’ vervangen door Een niet-levensloopbestendige woning die wordt gekenmerkt door: •een absolute WOZ-waarde die behoort tot de laagste 20% van de CBS-wijk waarbinnen de woning gelegen is én; •een slecht energielabel, zijnde energielabels D, E, F, of G. C In artikel 1 worden definities toegevoegd, luidende: Conceptuele woningbouw: woningbouw waarbij vanuit herhaalbare en flexibele bouwsystemen, per project ingespeeld kan worden op de eigenheid van de bewoners, de locatie en de opdrachtgever. Daarbij vormt één (of een combinatie van) woningbouwconcepten samen één of meerdere woningen. Als voorbeeld, maar niet gelimiteerd tot, wordt ‘Bouwstroom Limburg’ aangehaald. Dynamisch woon-werkgebied: Afgebakend gebied als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen. D In artikel 3, lid 2 en lid 3, artikel 4, lid 1, sub a en sub b, wordt de tekst ‘’centrumgebied van Sittard en Geleen, zoals aangeduid op de als bijlage opgenomen kaart’’ vervangen door: ‘’dynamisch woon-werkgebied, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen’’. E In artikel 3, lid 3, sub b wordt ‘’55 m2’’ vervangen door ‘’50 m2’’. F In artikel 4, lid 2 wordt ‘’18 m2’’ vervangen door ‘’15 m2’’. G In artikel 5 wordt de tekst: ‘’centrumgebied van Sittard en Geleen’’ vervangen door ‘’dynamisch woon-werkgebied’’ H Artikel 5 wijzigt als volgt: 1.Aan het artikel wordt een derde lid toegevoegd, luidende: 3.In het geval een woningcorporatie, als bedoeld in artikel 18a van de Woningwet, nieuwe woningen realiseert door middel van conceptuele woningbouw, is de oppervlaktenorm als bedoeld in artikel 2, onder a, artikel 3, derde lid en artikel 4, tweede lid van deze beleidsregel niet van toepassing, mits de gebruiksoppervlakte van de nieuw te realiseren woning(en) minimaal 50 m2 bedraagt. I Artikel 7 wijzigt als volgt: 1.Aan het artikel wordt onder ‘sub e’ een sub toegevoegd, luidende: f.Gestoffeerd en gemeubileerd worden aangeboden op de woningmarkt, in het geval de gebruiksoppervlakte van de te realiseren woning(en) minder dan 45 m2 bedraagt. J De tekst onder artikel 9 wordt vervangen met de volgende tekst: Ander (woon)beleid, waaronder de Omgevingsvisie 2025-2040 en het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030, is onverminderd van toepassing. K De tekst en illustraties onder ‘Bijlagen’ worden geschrapt L Aan de bijlagen worden de afbeeldingen ‘stroomschema’ en ‘verbeelding afstandsnorm’ toegevoegd, zoals bedoeld in ‘Evaluatie van de 'Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen 2024'’. M De ‘Toelichting’ en ‘Artikelsgewijze toelichting’ worden gewijzigd zoals bedoeld in de ‘Was-wordt-tabel Wijzigingsbesluit ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’, onder III en IV. Artikel II Dit besluit treedt in werking op de dag na bekendmaking. Artikel III Dit besluit wordt aangehaald als: Wijzigingsbesluit ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’. Aldus vastgesteld in de vergadering van 14 september 2026 Het college van burgemeester en wethouders van Sittard-Geleen Burgemeester mr. J.Th.C.M. Verheijen gemeentesecretaris/algemeen directeur drs. L.J.F.P. Busschops Bijlage Evaluatie van de 'Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024' Aanleiding Om grip te houden op de kwaliteit van nieuwe woningen heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna: B&W) de ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’ vastgesteld op 26 november 2024. Regelmatig worden aanvragen voor een omgevingsvergunning ontvangen, waarbij nieuwe woningen worden gerealiseerd door woningsplitsing en/of transformatie van de gebruiksfunctie. De beleidsregel heeft geconcretiseerd waar en onder welke voorwaarden dergelijke woningbouw mogelijk is. Ook nieuwbouw is onderhavig aan deze beleidsregel. Een fundamentele vereiste bij toetsing aan de beleidsregel is dat nieuw te realiseren woningen niet te klein zijn, oftewel een bepaald minimaal gebruiksoppervlak hebben. De gebruiksoppervlakte van een woning is in zeker mate bepalend voor de (ervaren) kwaliteit van een woning. Kleine woningen hebben doorgaans niet de voorkeur van woningzoekenden, bewoners van kleine woningen verhuizen sneller, en een concentratie van kleine woningen brengt bepaalde leefbaarheidsrisico’s met zich mee. Het realiseren van (te) kleine woningen is op ruimtelijk, maatschappelijk en volkshuisvestelijk vlak dan ook doorgaans onwenselijk ten opzichte van de gemeentelijke beleidsopgaven en ambities. Vóór vaststelling van de Omgevingsvisie 2025-2040 en het Volkshuisvestingsprogramma, voorzag het gemeentelijk beleid niet in een concrete ondergrens bij het bepalen van de kwaliteit van nieuw te realiseren woningen. Het ontbreken van een dergelijke ondergrens bemoeilijkte de ambtelijke advisering bij initiatieven voor nieuwe woningen, waarbij vast punt van discussie met initiatiefnemers de grootte (gebruiksoppervlakte) van de te realiseren woning(en) betrof. Met de vaststelling van de beleidsregel is die ondergrens concreet, meetbaar en eenduidig gemaakt. Voor initiatiefnemers is daarnaast duidelijk waar, hoe en onder welke voorwaarden nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd. In de voorliggende evaluatie wordt gereflecteerd op de doelstellingen van de beleidsregel en of deze nog in voldoende mate aansluiten op de huidige dynamiek van zowel de woningmarkt en het gemeentelijk beleid. Leeswijzer Ten eerste zal kort worden toegelicht waar de beleidsregel precies aan toetst. Fundamenteel bij de toetsing is een minimaal gebruiksoppervlak waar nieuwe woningen in moeten voorzien. Om dit in een oogopslag weer te geven is een stroomschema toegevoegd. Vervolgens wordt toegelicht dat de beleidsregel een effectieve aanvulling biedt voor de ambtelijke beoordeling van woningbouwinitiatieven. Er zijn daarbij verbeterpunten aan te merken, deze worden nader toegelicht, beargumenteerd en gevolgd door een voorstel tot reparatie of verbetering. Deze voorstellen zijn geconcretiseerd in Bijlage 02, dat een artikelsgewijs overzicht geeft van voorstellen tot aanpassing van de beleidsregel. Het college van B&W wordt in bijbehorend collegevoorstel, voorgesteld om in te stemmen met deze wijzigingen van de beleidsregel. Tot slot wordt gereflecteerd op de doelmatigheid, subsidiariteit en proportionaliteit van de beleidsregel. Inhoudelijke toelichting De algemene stelregel van de beleidsregel is dat de gebruiksoppervlakte van nieuw te realiseren woningen ten minste 70 m2 per woning bedraagt. Voor nieuwe woningen in de gebieden Sittard-Centrum en Geleen-Centrum, maakt de beleidsregel een uitzondering hierop, afhankelijk van hoe de woningen gerealiseerd worden. Binnen de centra geldt een lagere oppervlaktenorm wanneer het gaat om woningsplitsing of transformatie van de gebruiksfunctie. Bij woningsplitsing in de centra geldt dat de nieuw te realiseren woningen minimaal 55 m2 gebruiksoppervlakte dienen te hebben. Voor transformatie van de gebruiksfunctie in de centra is de oppervlaktenorm 45 m2 gebruiksoppervlakte. Bij een combinatie van woningsplitsing en transformatie geldt de oppervlaktenorm van 55 m2 gebruiksoppervlakte. Buiten de centra gelden geen uitzonderingen op de stelregel. Ongeacht of het nieuwbouw, woningsplitsing of transformatie betreft, dienen de nieuw te realiseren woningen minimaal 70 m2 gebruiksoppervlakte te hebben. Woningsplitsing buiten de centra wordt over het algemeen ontmoedigt, daar er in veel gevallen geen aantoonbare behoefte is aan het type woning(en) dat hiermee gerealiseerd wordt en woningsplitsing hier ruimtelijk niet wenselijk wordt geacht. In de ‘Toelichting’ van de beleidsregel wordt nader onderbouwd hoe tot de verschillende oppervlaktenormen is gekomen, zie hiervoor Bijlage 03. Afbeelding 1, stroomschema ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’ Bijzondere situaties Er zijn echter ook situaties denkbaar waarin de eis van een oppervlaktenorm niet in verhouding staat tot de ruimtelijke- of bouwtechnische mogelijkheden van een bestaand gebouw waar nieuwe woningen in worden voorzien. Dit geldt bijvoorbeeld bij gebouwen met een monumentale status. In het geval nieuwe woningen worden voorzien in een monument, en deze woningen door de vereiste oppervlaktenorm de monumentale waarde zouden aantasten, kan worden afgeweken van de oppervlaktenorm. Voor woningsplitsing buiten de centra geldt een uitzondering wanneer het gaat om woningsplitsing van een ‘kwetsbare woning’. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een verouderde carréhoeve die als enkele woning niet meer in overeenstemming is met de veranderende woonwensen en demografische ontwikkelingen. Met de mogelijkheid om kwetsbare woningen te splitsen kan (dreigende) leegstand worden voorkomen. De beleidsregel voorziet daarnaast in een algemene afwijkingsmogelijkheid, voor zover deze afwijking naar het oordeel van het bevoegd gezag evenredig is en wegens bijzondere omstandigheden en gelet op de met de beleidsregel te dienen doelen noodzakelijk is. Onzelfstandige woningen Naast een algemeen kwaliteitskader voor zelfstandige woningen, stelt de beleidsregel ook ruimtelijke voorwaarden bij initiatieven waar kamerverhuur wordt beoogd. Dit betreft initiatieven waarbij een woning wordt omgezet naar één of meer onzelfstandige woningen (kamers), of het toevoegen van extra kamers aan bestaande kamerverhuurpanden. De beleidsregel definieert dit als ‘woningomzetting’. Aan woningomzetting worden twee voorwaarden gesteld: een oppervlaktenorm én een afstandsnorm. Nieuw te realiseren kamers dienen minimaal 18 m2 gebruiksoppervlakte te hebben, verdeeld over de ‘’eigen (slaap)kamer’’ en de rest van de gedeelde voorzieningen. Als tweede kunnen ‘nieuwe’ kamers niet binnen een bepaalde afstand liggen van bestaande (legale) panden met kamerverhuur: de afstandsnorm. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de ‘Toelichting’ van de beleidsregel (Bijlage 03). Overige bepalingen Bij de ambtelijke beoordeling van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is het voor de doorlooptijd essentieel dat er voldoende gegevens worden aangeleverd. In de beleidsregel is daarom een apart artikel opgenomen met ‘aanvraagvereisten’. De kwaliteit van een woning wordt niet enkel bepaald door een minimaal gebruiksoppervlak. Ook factoren als duurzaamheid, buitenruimte, berging, daglicht en levensloopbestendigheid spelen een rol. Dit zijn echter onderwerpen die ruimtelijk-juridisch gezien niet met een beleidsregel afgedwongen kunnen worden, voor zover de algemene bouwregels hier niet in voorzien. Om initiatiefnemers toch te wijzen op het belang van deze factoren, zijn deze opgenomen als ‘aandachtspunten’ binnen de beleidsregel. Tot slot legt de beleidsregel de verbinding met het (op dat moment vigerende) beleid en worden bepaalde woonvormen uitgesloten van het toepassingsbereik. Zo is de beleidsregel bijvoorbeeld niet van toepassing bij woonwagens of tiny-houses. Toepassing in de praktijk De beleidsregel geeft een criterium om op concrete wijze de kwaliteit van nieuwe woningen te beoordelen. Toepassing van de beleidsregel in de praktijk heeft daarentegen wel enkele knelpunten en/of discrepanties aan het licht gebracht. In de navolgende passages worden deze nader toegelicht en voorstellen voor verbetering gedaan. 1. Discrepantie in de gebiedsafbakening De beleidsregel maakt onderscheid tussen de voorwaarden voor het toevoegen van woningen binnen- en buiten het centrum (voor een toelichting hierbij wordt verwezen naar de ‘Toelichting’ van de beleidsregel in Bijlage 03). Voor de begrenzing van centrum Sittard is de afbakening als bedoeld in de ‘CBS-buurten’ aangehouden. Voor de begrenzing van centrum Geleen is de afbakening als bedoeld in het gelijknamige bestemmingsplan aangehouden. Na vaststelling van de beleidsregel (26 november 2024) zijn de Omgevingsvisie 2025-2040 (27 maart 2025), en het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030 (28 augustus 2025) vastgesteld. Met de vaststelling van de Omgevingsvisie is op vlak van ‘wonen’ de gemeente ingedeeld in de gebieden ‘dynamisch woon-werkgebied’, stedelijk wonen, en dorpen (zie ook de ‘Visiekaart Sittard-Geleen 2025-2040’). De centra van Sittard en Geleen zijn aangewezen als ‘dynamisch woon-werkgebied’. Het Volkshuisvestingprogramma is een uitwerking van de Omgevingsvisie en borduurt daarmee voort op deze gebiedsindeling. Recent is geconstateerd dat er enige discrepantie zit in de gebiedsbegrenzing van de centra zoals de beleidsregel deze bedoeld en als bedoeld in de Omgevingsvisie. In Bijlage 01 is deze discrepantie weergegeven, hier is geïllustreerd hoe de twee gebiedsafbakeningen zich verhouden tot elkaar en wordt duidelijk dat deze niet geheel overeenkomen. Gelet op dat bepaalde volkshuisvestelijke beleidskeuzes verbonden zijn aan de gebiedsindeling als bedoeld in de Omgevingsvisie, kan dit in sommige gevallen leiden tot beleid-inconsistente afwegingen bij aanvragen voor relevante omgevingsvergunningen. Zo kan het bijvoorbeeld voorkomen dat op een bepaalde locatie woningsplitsing niet wenselijk wordt geacht volgens de Omgevingsvisie/ Volkshuisvestingsprogramma, maar volgens de beleidsregel wél gefaciliteerd kan worden. Dit kan voorkomen doordat een bepaalde locatie volgens het ene beleid binnen het centrum gelegen is, maar volgens het andere beleid niet. Ten behoeve van beleidsconsistentie wordt dan ook voorgesteld om het begrenzingsgebied van de beleidsregel te wijzigen naar het begrenzingsgebied als bedoeld in de Omgevingsvisie/ Volkshuisvestingsprogramma. Concreet wordt voorgesteld om de term ‘centrumgebied van Sittard en Geleen’ te vervangen met ‘dynamisch woon-werkgebied’ als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen. Hierbij wordt expliciet verwezen naar de ‘vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen’, om te voorkomen dat een eventuele wijziging van de Omgevingsvisie 2025-2040 zorgt voor inconsistenties met de beleidsregel. Hiermee wordt ook geanticipeerd op een eventuele wijziging van het dynamisch woon-werkgebied in het kader van Sittard Centraal. 2. Woningsplitsing In 2024 heeft onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL, Groot, J. et al.), aangetoond dat een woning met minder dan 50 m2 gebruiksoppervlakte, doorgaans als klein en onwenselijk wordt beschouwd in Nederland. Bewoners van kleine woningen (< 50 m2) zijn over het algemeen ook minder tevreden met hun woning dan bewoners van grotere woningen (> 50 m2). Daarnaast blijkt volgens dit onderzoek dat bewoners van kleine woningen een stuk sneller verhuizen dan gemiddeld, wat bijdraagt aan het beeld dat klein wonen meestal niet de voorkeur heeft. In de huidige beleidsregel geldt bij woningsplitsing dat de gebruiksoppervlakte van de nieuw te realiseren woningen die hieruit ontstaan, minimaal 55 m2 moet bedragen. Deze gebruiksoppervlakte is gebaseerd op de gemiddelde gebruiksoppervlakte van woningen gelegen in de binnenste schil van Sittard-Centrum (56 m2) en afgerond naar 55 m2. Voorgesteld wordt om bij woningsplitsing de minimale gebruiksoppervlakte gelijk te trekken met de grens van een kleine woning volgens het PBL, zijnde 50 m2. Alhoewel het verschil gering is met 5 m2, is de keuze voor 50 m2 voor initiatiefnemers, ontwikkelaars en woningcorporaties beter navolgbaar, gezien het overeenkomt met wat door het PBL is aangetoond als grensvlak van kleine woningen (2024). Echter, onder bepaalde omstandigheden kunnen kleine woningen meer opleveren dan slechts ‘’kleine woningen’’. De oppervlaktenorm voor transformatie van de gebruiksfunctie naar een of meerdere woningen, ligt 5 m2 lager: 45 m2. Dit betrof een afgewogen keuze, waarbij een iets lagere norm het makkelijker moet maken om leegstand aan te pakken in de centra. Vooral in het centrum van Sittard is sprake van (langdurige) leegstand van oude gebouwen. Deze panden zijn veelal kwetsbaar, vanwege hun matige bouwkwaliteit en vaak verslechterde bouwkundige staat. Het transformeren van dit soort panden is lastig. Het is bouwkundig en financieel gezien moeilijk deze panden toekomstbestendig te maken. De mogelijkheid om dit soort panden te kunnen transformeren naar iets kleinere woningen, moet het aantrekkelijker maken voor initiatiefnemers/ontwikkellaars om met plannen te komen die enerzijds bijdragen aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen, en anderzijds rendabel zijn om uit te kunnen voeren. Ondanks dat deze woningen klein zijn (45 m2), wordt ten alle tijden gestreefd naar een zo hoog mogelijke woon- en leefkwaliteit. Onder andere door bijvoorbeeld te sturen op gemeubileerde/gestoffeerde oplevering en verhuur. Afbeelding 2, gewijzigd stroomschema ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’ Sittard Centraal Op 9 december 2025 heeft het college van B&W het ‘Toekomstbeeld Sittard Centraal’ en het ‘Ambitiedocument Sittard Centraal’ vastgesteld. De vaststelling hiervan en het starten van het gebiedsgericht programma heeft als overkoepelend beoogd effect dat de gemeente Sittard-Geleen de komende 20 jaar gericht, programmatisch en in publiek-private samenwerking werkt aan de realisatie van drie duurzame woon- en leefmilieus rondom station Sittard. Het hierbij geschetste plangebied voor Sittard Centraal is groter dan het aangewezen ‘dynamisch woon-werkgebied’ als bedoeld in de Omgevingsvisie 2025-2040. Bij de volgende herijking van de Omgevingsvisie (maart 2027) zal een separaat voorstel aan de gemeenteraad worden gedaan om de Omgevingsvisie hierop mogelijk aan te passen. 3. Woningomzetting Sinds de vaststelling van de beleidsregel is er geen enkele omgevingsvergunning verleend voor woningomzetting: het omzetten van een woning naar onzelfstandige kamers of het toevoegen van kamers aan bestaande kamerverhuurpanden. Er zijn enkele aanvragen ingediend voor woningomzetting, echter waren deze niet in overeenstemming met het vigerend volkshuisvestelijk beleid, waaronder de beleidsregel. In de ontwikkeling van de beleidsregel is op vlak van kamerverhuur rekening gehouden met legalisatieverzoeken, daar er indicaties zijn van circa 300 kamerverhuurpanden strijdig met het omgevingsplan (zonder vergunning). Slechts enkele (minder dan 5) van deze adressen hebben een legalisatieverzoek ingediend. Gedacht kan worden dat de eisen die de beleidsregel stelt aan kamerverhuur vanuit het oogpunt van verhuurders wellicht onevenredig zijn en dit verhuurders weerhoudt van een (legalisatie)aanvraag voor kamerverhuur. Beargumenteerd wordt echter dat de ruimtelijke eisen die de beleidsregel stelt aan kamerverhuur niet onredelijk zijn. Nieuw te realiseren onzelfstandige woningen (kamers), dienen minimaal 18 m2 gebruiksoppervlakte te hebben. Bij onzelfstandige woningen houdt dit in dat de gebruiksoppervlakte van gedeelde ruimte(n) meetelt. Hier zit wellicht een omissie in interpretatie, in de zin van dat verhuurders de 18 m2 norm mogelijk interpreteren als individueel kameroppervlak. Ter illustratie, in het geval de individuele (slaap)kamer 10 m2 gebruiksoppervlakte heeft, wordt deze nog aangevuld met de gebruiksoppervlakte vanuit de gedeelde keuken, badkamer, woonkamer etc. De oppervlaktenorm van 18 m2 is dan ook niet arbitrair vastgesteld, daar deze overeenkomt met de gemiddelde oppervlakte van een onzelfstandige studentenwoning (Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS), 2023). In de meest recente LMS (2025), is deze gemiddelde kameroppervlakte onveranderd gebleven. De beleidsregel stelt naast een minimale oppervlakte voor onzelfstandige woningen, eisen aan de afstand tussen (legale) kamerverhuurpanden. In het geval dat een aanvraag wordt ingediend voor nieuw te realiseren onzelfstandige woningen, wordt gekeken of het betreffende pand niet te dicht in de buurt van een ander (legaal) kamerverhuurpand ligt. De beleidsregel verwijst hierbij expliciet naar ‘legale’ kamerverhuurpanden, omdat ondanks dat er indicaties zijn van illegale kamerverhuurpanden, niet ruimtelijk juridisch getoetst kan worden aan een indicatie. De afstandsnorm is opgenomen om leefbaarheidsproblematiek te voorkomen, daar kamerverhuurpanden veelal gepaard gaan met een hogere druk op de leefbaarheid van de omgeving. Het is onwaarschijnlijk dat de afstandsnorm op dit moment een belemmerende werking heeft. Met het gegeven dat binnen de gemeente slechts 9 legale kamerverhuurpanden bekend zijn ten opzichte van circa 47.000 woningen, is de kans klein dat een nieuw te realiseren kamerverhuurpand te dicht op een van 9 bestaande kamerverhuurpanden zal liggen. Voorgesteld wordt dan ook om de afstandsnorm ongewijzigd te laten in de beleidsregel. Arbeidsmigrantenhuisvesting Kamerbewoning wordt volgens indicaties voor het merendeel binnen de gemeente gebruikt ten behoeve van arbeidsmigrantenhuisvesting, ten opzichte van studentenhuisvesting. De populatie uitwonende studenten (wonend binnen de gemeente op kamers) is ten opzichte van de populatie arbeidsmigranten binnen de gemeente naar indicaties aanzienlijk in de minderheid. Sinds de publicatie van het ‘Roemer-rapport’ (Geen tweederangsburgers. Aanbevelingen om misstanden bij arbeidsmigranten in Nederland tegen te gaan, 2020), heeft huisvesting van arbeidsmigranten een prominente plek gekregen in het huisvestingsbeleid van overheden. De aanbevelingen vanuit het rapport worden tot op de dag van vandaag nog verwerkt of verankerd in wet- en regelgeving. Ook gemeente Sittard-Geleen heeft bepaalde aanbevelingen overgenomen vanuit het ‘Roemer-rapport’ in haar ‘Verhuurverordening verblijfsruimte arbeidsmigranten Westelijke Mijnstreek 2025’. Zo geldt binnen de Westelijke Mijnstreek dat elk verblijf voor arbeidsmigranten moet voorzien in een eigen slaapkamer per persoon. Een andere algemene aanbeveling vanuit het rapport is minimaal 15 m2 gebruiksoppervlakte per persoon. Aannemelijk is dat deze specifieke aanbeveling op korte termijn normatief zal worden in wet- en regelgeving. Momenteel is Provincie Limburg in proces met de Limburgse gemeenten om bestuursafspraken te maken voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Daarbij stelt de Provincie onder andere voor om Limburg-breed uniforme afspraken te maken over minimale gebruiksoppervlakte, in navolging van de aanbevelingen uit het ‘Roemer rapport’. Daarnaast wordt verwezen naar minimale gebruiksoppervlakte voor arbeidsmigrantenhuisvesting in het Wetsvoorstel passende huurcontracten, wederom in navolging van het ‘Roemer rapport’. Ook op commercieel vlak zijn deze aanbevelingen inmiddels geaccepteerd en overgenomen. Zo zullen deze aanbevelingen van kracht worden in de nieuwe SNF-norm (Stichting Normering Flexwonen) van 1 oktober 2026. De SNF-norm is een landelijke kwaliteitsstandaard van arbeidsmigrantenhuisvesting, waar aangesloten verhuurders zich aan moeten houden om SNF-gecertificeerd te zijn. Deze ontwikkelingen in zowel beleid van overheden, als regels binnen de branche, maken dat de aanbevelingen op vlak van minimale gebruiksoppervlakte voorzienbaar normatief zullen worden. Voorgesteld wordt dan ook om als gemeente hierop te anticiperen. Op dit moment is een wijziging van de beleidsregel daar het meest geschikte instrument voor. Bij een volgende herijking van het Volkshuisvestingsprogramma zal dit onderdeel worden opgenomen binnen het thema arbeidsmigrantenhuisvesting. Voor de concrete wijziging van de beleidsregel bij dit onderdeel wordt verwezen naar Bijlage 02. De gebruiksoppervlakte (GO) is gedefinieerd in deze beleidsregel conform de NEN 2580. Hierin wordt het GO gedefinieerd als de vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. De slaapkamer hoeft dus niet minimaal 15 m2 te zijn, maar kan ook kleiner zijn. Uitgaande van een slaapkamer van 5,5 m2 (per persoon), blijft er 9,5 m2 aan gebruiksoppervlakte per persoon over, die ingevuld kan worden met gedeelde ruimtes. De oppervlakte van gedeelde ruimtes mag niet dubbel worden geteld. Bijvoorbeeld: bij drie bewoners met ieder een slaapkamer van 5,5 m2, dient de totale oppervlakte van de gedeelde ruimtes 28,5 m2 zijn (3 × 9,5 m2). Opgemerkt wordt dat deze ruimtelijke eis met de voorgestelde wijziging geldt voor woningomzetting in het algemeen. Ook kamers bedoeld voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting zijn met deze wijziging onderhavig aan 15 m2 gebruiksoppervlakte per kamer/ student. Alhoewel volgens de LMS (2025) de gemiddelde kameroppervlakte van studentenkamers 18 m2 bedraagt, heeft 63% van de studentenkamers een oppervlak tussen 14 m2 en 17 m2. Het eisen van minimaal 15 m2 gebruiksoppervlak per kamer/student is daarmee niet ongebruikelijk en komt overeen met de grootte van de meeste studentenkamers in Nederland. 4. Modulaire woningbouw Bouwstroom Limburg is een samenwerking tussen zes Limburgse woningcorporaties die 26 februari 2025 van start is gegaan, waarmee overeengekomen is 1.500 betaalbare huurwoningen te bouwen in de periode 2025 t/m 2028. Hierbij gaat het om conceptwoningen, oftewel modulaire woningbouw, waarmee het doel van de corporaties is om meer woningen te kunnen bouwen tegen lagere kosten door gezamenlijke inkoop. Zowel grondgebonden woningen als appartementen worden grotendeels in de fabriek geproduceerd, waarmee consistentie in kwaliteit en snelheid gewaarborgd wordt. De conceptwoningen zijn product-marktcombinaties, die variabel zijn in huurprijsklasse en woningtype. Daarmee hebben de verschillende typen conceptwoningen in zekere mate ook een gestandaardiseerd gebruiksoppervlak. Gelet op deze modulaire wijze van woningbouw, kan dit conflicteren met de oppervlaktenorm uit de beleidsregel. Als voorbeeld wordt het initiatief van Woonpunt aan de Lienaertstraat te Geleen toegelicht. Woonpunt, een van de corporaties aangesloten bij Bouwstroom Limburg, is voornemens om hier 36 sociale- en middenhuurwoningen te realiseren, in de typologie van nultredenwoningen. Dit voornemen is daarnaast in overeenstemming met de in december 2025 gemaakte prestatieafspraken. Woonpunt zal de woningen realiseren met modulaire woningbouw, voortvloeiend uit Bouwstroom Limburg. Van de 36 te realiseren woningen voldoen echter 28 woningen op 1 m2 na, niet aan de minimale, ter plekke geldende oppervlaktenorm van 70 m2 per woning. Redelijkerwijs wordt een afwijking van 1 m2 van de oppervlaktenorm, ambtelijk geacht niet in verhouding te staan tot de algehele ruimtelijke impuls die dit initiatief teweeg kan brengen, dat tevens kan bijdragen aan de gemeentelijke volkshuisvestelijke opgave om betaalbare, nultredenwoningen te realiseren. Om mogelijk toekomstige knelpunten tussen de beleidsregel en modulaire woningbouw weg te nemen, wordt voorgesteld om modulaire woningbouw door woningcorporaties, uit te zonderen van de algemene oppervlaktenorm van 70 m2, en de ondergrens op 50 m2 vast te stellen. Binnen de standaard product-marktcombinaties waar Bouwstroom Limburg mee werkt, is de kleinste product-marktcombinatie een woning met 50 m2 gebruiksoppervlakte. Deze product-marktcombinatie komt overeen met het grensvlak van wat men doorgaans als kleine woning beschouwd (< 50 m2). Gebaseerd op deze gegevens, wordt voor modulaire woningbouw door corporaties dan ook een minimaal gebruiksoppervlak van 50 m2 gesteld. Daarbij wordt opgemerkt dat dit geen aanleiding betreft voor woningcorporaties om enkel nog woningen met 50 m2 gebruiksoppervlakte te bouwen. De rode draad vanuit het Volkshuisvestingsprogramma is de juiste woning op de juiste plek. Met woningcorporaties maken we daarom prestatieafspraken om dit te waarborgen. Bij toekomstige te maken prestatieafspraken zal, in het geval van modulaire woningbouw, dan ook gezamenlijk bekeken worden welke gebruiksoppervlakte passend is op welke plek. Deze uitzondering van de stelregel (70 m2) wordt gemotiveerd door afwijkingen van de ter plekke geldende oppervlaktenorm als ondergeschikt te beoordelen in het geval het om modulaire woningbouw gaat die voorziet in de aantoonbare woonbehoefte: (sociale) betaalbare, nultredenwoningen. Gelet op dat het samenwerkingsverband Bouwstroom Limburg tot en met 2028 een doelstelling heeft 1.500 woningen te realiseren, én niet uitgesloten wordt dat het samenwerkingsverband wordt uitgebreid, is de verwachting dat er in de nabije toekomst meer initiatieven zullen volgen met modulaire woningbouw binnen de gemeente. Voor de concrete voorgestelde wijziging van de beleidsregel bij dit onderdeel, wordt verwezen naar Bijlage 02. De beleidsregel als volkshuisvestelijk beleidsinstrument Reflectie op doelmatigheid Primair is het doel van de beleidsregel om te waarborgen dat nieuw te realiseren woningen voldoende kwaliteit hebben. Met de vaststelling van de Omgevingsvisie 2025-2040 en het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030 is vastgelegd dat nieuw te realiseren woningen een minimale gebruiksoppervlakte dienen te hebben, wat als fundament geldt voor de ‘kwaliteit’ van een woning. Met de beleidsregel die in deze evaluatie voorligt, is de kwaliteit van nieuw te realiseren woningen in zekere mate kwantificeerbaar gemaakt. Aanvullend maakt de beleidsregel duidelijk onder welke voorwaarden woningen kunnen worden toegevoegd door woningsplitsing, woningomzetting en transformatie van de gebruiksfunctie. Vóór inwerkingtreding van de beleidsregel werden met enige regelmaat verzoeken ingediend voor de realisatie van (te) kleine woningen, of verzoeken om woningsplitsing op plekken waar dat ruimtelijk als twijfelachtig werd gezien. Ook werden verzoeken ingediend voor kamerverhuur waarvoor een beleidslijn ontbrak. Dit leidde tot discussie met initiatiefnemers, de kwaliteit van woningen kon immers slechts globaal worden onderbouwd. Gelet op de volkshuisvestelijke opgaven, vroeg dit om een concreet kader om kwaliteit aan te toetsen en daarbij concreet te maken wat de gemeente als ‘té kleine woningen’ beoordeeld, waar woningsplitsing, woningomzetting en transformatie van de gebruiksfunctie passend is, en onder welke voorwaarden hiermee de woningvoorraad mag toenemen. Tot op heden fungeert de beleidsregel hier als geschikt instrument voor. De volkshuisvestelijke opgaven en ambities rechtvaardigen dan ook dat de beleidsregel nu en in de toekomst kan blijven fungeren als instrument om voldoende kwaliteit van nieuw te realiseren woningen te blijven waarborgen. Reflectie op subsidiariteit In essentie dient hierbij de vraag beantwoord te worden of de beleidsregel het minst ingrijpende middel is om tegemoet te komen aan de hiervoor genoemde doelstelling. Beargumenteerd wordt dat dit het geval is. De Omgevingsvisie 2025-2040 en het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030 voorzien niet in een concreet toetsingskader en/of ondergrens van kwaliteit zoals de beleidsregel daarin voorziet. De beleidsregel maakt de parameter van ‘voldoende kwaliteit’ in zekere mate kwantificeerbaar door een absolute meeteenheid te hanteren (gebruiksoppervlakte). In enkele gevallen is gebleken dat de eisen uit de beleidsregel niet in verhouding staan tot een beoogde ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het gaat hierbij om ‘bijzondere omstandigheden’. De beleidsregel houdt hier rekening mee, door te voorzien in bepaalde uitzonderingen op de ruimtelijke eisen en een algemene afwijkingsmogelijkheid van het bevoegd gezag. Op termijn zullen de ruimtelijke eisen van de beleidsregel worden ondergebracht in ofwel het Volkshuisvestingsprogramma, of de nog op te stellen Huisvestingsverordening. Voor nu wordt gesteld dat de beleidsregel het minst ingrijpende, aanvullende instrument is om de volkshuisvestelijke doelen en ambities te waarborgen. Reflectie op proportionaliteit Zoals omschreven onder de reflectie op doelmatigheid, is de kwaliteit van nieuw te realiseren woningen binnen de Omgevingsvisie 2025-2040 en het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030 enigszins interpretabel. Dat geldt ook voor de afweging van binnen welke gebieden bepaalde wijzen van woningtoename kunnen plaatsvinden. Dit geeft ruimte voor invulling aan zowel ambtelijke zijde, als aan de zijde van aanvragers van een omgevingsvergunning. Door deze ruimte in te vullen met concrete en meetbare parameters, wordt deze ruimte ingevuld met een eenduidig beoordelingskader, in de vorm van een beleidsregel. Het overkoepelende doel van het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030 is ‘’goed wonen in Sittard-Geleen’’. Het woningaanbod moet aansluiten op de vraag, nu en in de toekomst, wat vraagt om een verstandige afgewogen mix van nieuwbouw, transformatie en herbestemming. De gemeente zorgt daarbij voor de juiste voorwaarden, waarbij het programma expliciet benoemd dat kwaliteit voorop staat. Fundamenteel voor de kwaliteit van een woning is een bepaald gebruiksoppervlak. Onderzoek van het Planbureau voor de leefomgeving (2024) heeft aangetoond dat bewoners van kleine woningen hun woning doorgaans minder of niet geschikt vinden en minder tevreden zijn met hun woning, in vergelijking met bewoners van grotere woningen. Het blijkt dat 50 m2 gebruiksoppervlakte daarbij een ondergrens vormt van wat men als kleine woning ervaart. Bewoners van kleine woningen (< 50 m2) verhuizen relatief sneller dan bewoners van grotere woningen (Groot et al, 2024). Dat zij een stuk sneller verhuizen dan gemiddeld draagt bij aan het beeld dat wonen op kleiner 50 m2 gebruiksoppervlakte doorgaans niet de voorkeur heeft. Aanvullend laat het landelijke woonbehoefteonderzoek (WoOn) zien dat de vraag naar kleine woningen al jarenlang gering is. Het aandeel kleine woningen maakt dan ook slechts 5% van het totale Nederlandse woningbestand uit, waarbij deze kleine woningen zich concentreren binnen steden met een hoge bevolkingsdichtheid. Dat mensen toch een dergelijke woning zoeken of erin wonen, wordt vaak verklaard omdat ze in hun zoekgebied en prijsklasse niets groters kunnen vinden. Daarnaast is de absolute ruimte in gebieden met een zeer sterke verstedelijking beperkt, zoals in centra. De voorgenoemde bevindingen laten zien dat een bepaald gebruiksoppervlak essentieel is in wat men als ‘goed wonen’ ervaart. Door hierop te sturen, stelt de gemeente voorwaarden aan de kwaliteit van nieuw te realiseren woningen, waarmee bijgedragen kan worden aan de doelen van het Volkshuisvestingsprogramma. Door te eisen dat nieuw te realiseren woningen een minimaal gebruiksoppervlak hebben, kan de gemeente zorgen dat het woningaanbod aansluit op de vraag, zowel nu als op de lange termijn. Er is immers weinig behoefte aan woningen met minder dan 50 m2 gebruiksoppervlakte. In bijzondere situaties kan het voorkomen dat een algehele ruimtelijke ontwikkeling de eis van een minimaal gebruiksoppervlak overstijgt, bijvoorbeeld wanneer langdurige leegstand van een (monumentaal) pand wordt aangepakt, maar zich bouwkundige beperkingen voordoen. In dergelijke situaties is het proportioneel om in zekere mate af te wijken van deze ruimtelijke eis. Daarbuiten is het, gelet op de leefbaarheidsrisico’s van kleine woningen, proportioneel om een minimaal gebruiksoppervlak te eisen van nieuw te realiseren woningen, rekening houdend met vigerend beleid, ruimtelijke mogelijkheden en ontwikkelingen. Afsluitend Deze evaluatie laat zien dat de beleidsregel algemeen effectief is in haar doelstellingen. Gedurende de uitvoering is gebleken dat er enkele verbeterpunten zijn aan te merken. Die verbeterpunten zijn met name gevolg van ontwikkelingen die het gemeentelijk beleid overstijgen. De huidige dynamiek op de woningmarkt en de ontwikkelingen binnen wet- en regelgeving van overheden binnen dit thema, rechtvaardigen dan ook periodieke evaluatie van deze beleidsregel. In het bijbehorende voorstel aan het college van B&W wordt voorgesteld om deze verbeterpunten te formaliseren en een wijziging van de beleidsregel vast te stellen. Bijlage Was-wordt-tabel Wijzigingsbesluit ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’ Leeswijzer In de ‘bestaande tekst’ zijn de woorden en leestekens waaraan iets verandert cursief gezet. In de ‘nieuwe tekst’ zijn de nieuwe woorden en leestekens vet gedrukt. (nieuw toe te voegen tekst is tevens vet gedrukt.) 1.De ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’, vastgesteld bij besluit van 26 november 2024, wordt als volgt gewijzigd: De Intitulé (onder A, van het wijzigingsbesluit) komt te luiden: Bestaande tekst Nieuwe tekst Intitule Intitule Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024 Burgemeester en wethouders van Sittard-Geleen Gelet op: • de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Sittard-Geleen op 9 november 2016; • de Transformatievisie Wonen Westelijke Mijnstreek, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Sittard-Geleen op 8 juli 2020; •artikel 5.1, eerste lid, onder a van de Omgevingswet, artikel 5.8 van de Omgevingswet, artikel 5.18 jo. 5.21 van de Omgevingswet en artikel 8.0a, tweede lid jo. 8.0b van het Besluit kwaliteit leefomgeving; •artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht. Overwegende dat: •de gemeente Sittard-Geleen een leefbare en toekomstbestendige gemeente wil zijn, waar het aantrekkelijk is om te wonen voor alle doelgroepen; •negatieve effecten op de leefbaarheid en veiligheid in een straat of wijk zoveel als mogelijk moeten worden voorkomen; •de nieuw te realiseren woningen binnen de gemeente over voldoende (woon)kwaliteit moeten komen te beschikken. Besluiten: vast te stellen de ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’. Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024 Burgemeester en wethouders van Sittard-Geleen Gelet op: • de Omgevingsvisie 2025-2040, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Sittard-Geleen op 27 maart 2025; • het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030, vastgesteld door het college van de gemeente Sittard-Geleen op 28 augustus 2025 ; •artikel 5.1, eerste lid, onder a van de Omgevingswet, artikel 5.8 van de Omgevingswet, artikel 5.18 jo. 5.21 van de Omgevingswet en artikel 8.0a, tweede lid jo. 8.0b van het Besluit kwaliteit leefomgeving; •artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht. Overwegende dat: •de gemeente Sittard-Geleen een leefbare en toekomstbestendige gemeente wil zijn, waar het aantrekkelijk is om te wonen voor alle doelgroepen; •negatieve effecten op de leefbaarheid en veiligheid in een straat of wijk zoveel als mogelijk moeten worden voorkomen; •de nieuw te realiseren woningen binnen de gemeente over voldoende (woon)kwaliteit moeten komen te beschikken. Besluiten: vast te stellen de ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’. Artikel 1, (onder B, van het wijzigingsbesluit) komt te luiden: Bestaande tekst Nieuwe tekst Artikel 1 Definities Artikel 1 Definities Kwetsbare woning: Woningen met een hoog risico op toekomstige leegstand, met minimaal een bouwjaar vóór 1970 en een WOZ-waarde die zich situeert binnen de laagste 20% van het gebiedstype waar het gebouw zich binnen bevindt Kwetsbare woning: een niet-levensloopbestendige woning die wordt gekenmerkt door: • een absolute WOZ-waarde die behoort tot de laagste 20% van de CBS-wijk waarbinnen de woning gelegen is én; • een slecht energielabel, zijnde energielabels D, E, F, of G. Artikel 1 (onder C, van het wijzigingsbesluit) wordt aangevuld met twee definities luidende: Bestaande tekst Nieuwe tekst Artikel 1 Definities Artikel 1 Definities Conceptuele woningbouw: woningbouw waarbij vanuit herhaalbare en flexibele bouwsystemen, per project ingespeeld kan worden op de eigenheid van de bewoners, de locatie en de opdrachtgever. Daarbij vormt één (of een combinatie van) woningbouwconcepten samen één of meerdere woningen. Als voorbeeld, maar niet gelimiteerd tot, wordt ‘Bouwstroom Limburg’ aangehaald. Dynamisch woon-werkgebied: afgebakend gebied als bedoeld in de Omgevingsvisie 2025-2040. Artikel 3 (onder D en E, van het wijzigingsbesluit) komt te luiden: Bestaande tekst Nieuwe tekst Artikel 3 Aanvullende en afwijkende voorwaarden bij een gebruikswijziging naar wonen en/of woningsplitsing Artikel 3 Aanvullende en afwijkende voorwaarden bij een gebruikswijziging naar wonen en/of woningsplitsing 1.In de gevallen van een gebruikswijziging naar wonen en/of woningsplitsing kan, in aanvulling op het bepaalde in artikel 2 van deze beleidsregel, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, voor zover: 1.In de gevallen van een gebruikswijziging naar wonen en/of woningsplitsing kan, in aanvulling op het bepaalde in artikel 2 van deze beleidsregel, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, voor zover: a de nieuw te realiseren woningen ieder komen te beschikken over een eigen toegang en eigen wezenlijke voorzieningen, zoals een keuken, badkamer en toiletruimte; a de nieuw te realiseren woningen ieder komen te beschikken over een eigen toegang en eigen wezenlijke voorzieningen, zoals een keuken, badkamer en toiletruimte; b de nieuw te realiseren woningen zich oriënteren richting de openbare weg en daarop (rechtstreeks) worden ontsloten; b de nieuw te realiseren woningen zich oriënteren richting de openbare weg en daarop (rechtstreeks) worden ontsloten; 2. Voor zover het woningsplitsing betreft kan een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, mits de woningsplitsing plaatsvindt binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen, zoals aangeduid op de als bijlage opgenomen kaart. 2. Voor zover het woningsplitsing betreft kan een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, mits de woningsplitsing plaatsvindt binnen het dynamisch woon-werkgebied, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen. In afwijking van het bepaalde in artikel 2, onder a van deze beleidsregel, wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit verleend, voor zover binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen, zoals aangeduid op de als bijlage opgenomen kaart, de gebruiksoppervlakte van de nieuw te realiseren woningen: In afwijking van het bepaalde in artikel 2, onder a van deze beleidsregel, wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit verleend, voor zover binnen het dynamisch woon-werkgebied, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen, de gebruiksoppervlakte van de nieuw te realiseren woningen: a bij een gebruikswijziging naar wonen ten minste 45 m2 per woning bedraagt; a bij een gebruikswijziging naar wonen ten minste 45 m2 per woning bedraagt; b bij woningsplitsing ten minste 55 m2 per woning bedraagt. b bij woningsplitsing ten minste 50 m2 per woning bedraagt. Artikel 4 (onder D en F, van het wijzigingsbesluit) komt te luiden: Bestaande tekst Nieuwe tekst Artikel 4 Aanvullende en afwijkende voorwaarden bij woningomzetting Artikel 4 Aanvullende en afwijkende voorwaarden bij woningomzetting 1.In het geval van woningomzetting kan, in aanvulling op het bepaalde in artikel 2 van deze beleidsregel, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, voor zover: 1.In het geval van woningomzetting kan, in aanvulling op het bepaalde in artikel 2 van deze beleidsregel, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, voor zover: a bij woningomzetting binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen, zoals aangeduid op de als bijlage opgenomen kaart, binnen een afstand van 50 meter geen legale kamergewijze verhuur plaatsvindt, gemeten tussen de dichtst bij elkaar gelegen gevelwanden; a bij woningomzetting binnen het dynamisch woon-werkgebied, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen, binnen een afstand van 50 meter geen legale kamergewijze verhuur plaatsvindt, gemeten tussen de dichtst bij elkaar gelegen gevelwanden; b bij woningomzetting buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen, zoals aangeduid op de als bijlage opgenomen kaart, binnen een afstand van 100 meter geen legale kamergewijze verhuur plaatsvindt, gemeten tussen de dichtst bij elkaar gelegen gevelwanden. b bij woningomzetting buiten het dynamisch woon-werkgebied, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen, binnen een afstand van 100 meter geen legale kamergewijze verhuur plaatsvindt, gemeten tussen de dichtst bij elkaar gelegen gevelwanden. 2. In het geval van woningomzetting kan, in afwijking van het bepaalde in artikel 2, onder a van deze beleidsregel, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, voor zover de gebruiksoppervlakte van de nieuw te realiseren onzelfstandige woningen ten minste 18 m2 per onzelfstandige woning bedraagt. 2. In het geval van woningomzetting kan, in afwijking van het bepaalde in artikel 2, onder a van deze beleidsregel, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, voor zover de gebruiksoppervlakte van de nieuw te realiseren onzelfstandige woningen ten minste 15 m2 per onzelfstandige woning bedraagt. Artikel 5 (onder G en H, van het wijzigingsbesluit) komt te luiden: Bestaande tekst Nieuwe tekst Artikel 5 Uitzondering voor monumenten en kwetsbare woningen Artikel 5 Uitzondering voor monumenten en kwetsbare woningen 1.In het geval van een gebouw met een monumentale waarde is de oppervlaktenorm als bedoeld in artikel 2, onder a, artikel 3, derde lid en artikel 4, tweede lid van deze beleidsregel niet van toepassing, mits het toevoegen van een woning de monumentale waarde aantast. 1.In het geval van een gebouw met een monumentale waarde is de oppervlaktenorm als bedoeld in artikel 2, onder a, artikel 3, derde lid en artikel 4, tweede lid van deze beleidsregel niet van toepassing, mits het toevoegen van een woning de monumentale waarde aantast. 2. Voor zover het woningsplitsing buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen betreft kan een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, mits de te splitsen woning als kwetsbare woning kan worden aangeduid en de nieuwe woningen voortkomend uit woningsplitsing een gebruiksoppervlak van ten minste 70m2 hebben. De overige bepalingen uit artikel 2 en artikel 3, eerste lid, gelden onverkort. 2.Voor zover het woningsplitsing buiten het dynamisch woon-werkgebied, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen betreft, kan een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verleend, mits de te splitsen woning als kwetsbare woning kan worden aangeduid en de nieuwe woningen voortkomend uit woningsplitsing een gebruiksoppervlak van ten minste 70m2 hebben. De overige bepalingen uit artikel 2 en artikel 3, eerste lid, gelden onverkort. 3. In het geval een woningcorporatie, als bedoeld in artikel 18a van de Woningwet, nieuwe woningen realiseert door middel van conceptuele woningbouw, is de oppervlaktenorm als bedoeld in artikel 2, onder a, artikel 3, derde lid en artikel 4, tweede lid van deze beleidsregel niet van toepassing, mits de gebruiksoppervlakte van de nieuw te realiseren woning(en) minimaal 50 m2 bedraagt. Artikel 7 (onder I, van het wijzigingsbesluit) komt te luiden: Bestaande tekst Nieuwe tekst Artikel 7 Aandachtspunten Artikel 7 Aandachtspunten In aanvulling op het bepaalde in artikel 2, 3 en 4 van deze beleidsregel vinden we het als gemeente belangrijk dat nieuw te realiseren woningen: a.zoveel als mogelijk duurzaam en klimaatbestendig worden gerealiseerd; b.beschikken over een buitenruimte, zoals een tuin, dakterras of balkon; c.beschikken over een opslagruimte, onder andere ten behoeve van het huishoudelijk afval en de stalling van fietsen; d.over voldoende daglichttoetreding beschikken; e.voor zover mogelijk levensloopbestendig worden gerealiseerd. In aanvulling op het bepaalde in artikel 2, 3 en 4 van deze beleidsregel vinden we het als gemeente belangrijk dat nieuw te realiseren woningen: a.zoveel als mogelijk duurzaam en klimaatbestendig worden gerealiseerd; b. beschikken over een buitenruimte, zoals een tuin, dakterras of balkon; c. beschikken over een opslagruimte, onder andere ten behoeve van het huishoudelijk afval en de stalling van fietsen; d.over voldoende daglichttoetreding beschikken; e.voor zover mogelijk levensloopbestendig worden gerealiseerd. f. Gestoffeerd en gemeubileerd worden aangeboden op de woningmarkt, in het geval de gebruiksoppervlakte van de te realiseren woning(en) minder dan 45 m2 bedraagt. Artikel 9 (onder J, van het wijzigingsbesluit) komt te luiden: Bestaande tekst Nieuwe tekst Artikel 9 Samenhang met ander (woon)beleid Artikel 9 Samenhang met ander (woon)beleid Ander (woon)beleid, waaronder de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en de Beleidsregel Ruim baan voor goede woningbouwplannen Sittard-Geleen, is onverminderd van toepassing. Ander (woon)beleid, waaronder de Omgevingsvisie 2025-2040 en het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030, is onverminderd van toepassing. Bijlagen (onder K en L van het wijzigingsbesluit) worden als volgt gewijzigd: Bestaande bijlagen (tekst met bijbehorende illustratie(s) Nieuwe bijlagen (tekst met bijbehorende illustratie(s) Centrumgebied Geleen (afbakening volgens plangebied bestemmingsplan Geleen-Centrum); Centrumgebied Sittard (afbakening volgens ‘CBS buurten’, Sittard-Centrum); Verbeelding van de afstandsnorm binnen het centrumgebied*; Verbeelding van de afstandsnorm buiten het centrumgebied*; Tabel met oppervlaktenorm per gebied en situatie *Zie ook Artikel 5, lid 1 en/of 2; Overzicht indeling gebiedstypen; Spreiding van WOZ-waarden per gebiedstype (peildatum 1-1-2022, vastgesteld in 2023). Stroomschema Verbeelding afstandsnorm II.De ‘Bijlagen’ worden als volgt gewijzigd: Stroomschema ‘Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’ Verbeelding van de afstandsnorm in het dynamisch woon-werkgebied (50 meter). Binnen deze cirkel is geen andere kamerverhuur toegestaan. Het vertrekpunt van de afstandsnorm is in deze verbeelding vanuit een willekeurig denkbeeldig pand met kamerverhuur genomen Verbeelding van de afstandsnorm buiten het dynamisch woon-werkgebied (100 meter). Binnen deze cirkel is geen andere kamerverhuur toegestaan. Het vertrekpunt van de afstandsnorm is in deze verbeelding vanuit een willekeurig denkbeeldig pand met kamerverhuur genomen III.De ‘Toelichting Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen Sittard-Geleen 2024’, wordt als volgt gewijzigd: Bestaande tekst De Transformatievisie Wonen Westelijke Mijnstreek (hierna: Transformatievisie), door de raad van de gemeente Sittard-Geleen vastgesteld op 8 juli 2020, stelt dat de transformatieopgave van de woningvoorraad gepaard dient te gaan met een kwaliteitsverbetering van de woonomgeving, afgestemd op de verschillende woonmilieus en de demografische ontwikkelingen daarbinnen. De essentie van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (hierna: Structuurvisie), vastgesteld door de Zuid-Limburgse gemeenten op 9 november 2016, is dat we ons richten op de juiste woningen op de juiste plek, met een focus op betaalbare woningen en een kwalitatieve verbinding met de openbare ruimte (wonen achter wonen is onwenselijk). Zo brengen we onze woningvoorraad zowel kwantitatief als kwalitatief in balans en zorgen we dat dit aansluit op de behoefte van onze inwoners. In de Woondeal Limburg (van 9 maart 2023) hebben we als gemeente afgesproken dat we tot en met 2030 minimaal 1.845 woningen toevoegen, wederom met een focus op de juiste balans van kwantiteit en kwaliteit. Tot slot stelt de ‘ontwerp omgevingsvisie 2025-2040’, vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 3 september 2024, dat woningen van voldoende kwaliteit zijn. Daarbij is regelgeving over minimale oppervlaktes van woningen per gebied essentieel. Specifiek wordt in de omgevingsvisie ook benoemd dat de woningen in het centrum iets kleiner mogen zijn dan in de woonwijken en dorpen, maar te kleine woningen zijn onwenselijk en passen niet bij onze woningmarkt. Nieuwe tekst De raad van de gemeente Sittard-Geleen heeft op 27 maart 2025 de Omgevingsvisie 2025-2040 vastgesteld. Op vlak van gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid is daarbij onder meer vastgesteld dat nieuw te realiseren woningen voldoende kwaliteit en oppervlak hebben, een heldere verbinding hebben met de openbare ruimte, en zoveel mogelijk betaalbaar en nultreden worden opgeleverd. Een verdere uitwerking van deze beleidskeuzes is door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Sittard-Geleen op 28 augustus 2025 vastgesteld met het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030. In dit programma is uitgewerkt wat voor soort woningen nodig zijn en waar die nodig zijn. Doel van het programma is een woningmarkt die betaalbaar, divers en toekomstbestendig is. Daarbij staat het toevoegen van kwaliteit voorop, wat onder meer gedefinieerd wordt door woningen met een passend oppervlak en woonkwaliteit. Te kleine woningen zijn doorgaans onwenselijk en passen niet in de woningmarkt van Sittard-Geleen. Onder de kop ‘’Woningen in het centrum’’ wordt de volgende passage toegevoegd: Bestaande tekst Nieuwe tekst In het geval binnen deze beleidsregel wordt gerefereerd aan ‘centrum’, ‘centrumgebied’ of ‘centra’ (van Sittard en/of Geleen), wordt gerefereerd aan het begrenzingsgebied ‘dynamisch woon-werkgebied’, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen. Bestaande tekst Woningsplitsing Hoe centraler de woningen binnen het centrum gelegen zijn (onder andere aanloopgebied en kernwinkelgebied), des te kleiner de gebruiksoppervlakken van de woningen. Zo zijn in de binnenste schil van het centrum de meeste woningen in gestapelde vorm aanwezig, veelal gesitueerd boven winkels of andere functies dan wonen. In de buitenste schil van het centrum is de overgang naar de stadswijken goed zichtbaar, doordat het aantal grondgebonden woningen toeneemt en daarmee ook de gebruiksoppervlakken. Een meergezinswoning in de binnenstedelijke schil van Sittard-Centrum heeft een gemiddeld gebruiksoppervlak van circa 56 m2 per woning. In de binnenstedelijke schil van Geleen-Centrum ligt dit gemiddelde hoger en komt uit op circa 70 m2 gebruiksoppervlakte per woning. Ten behoeve van een eenduidige toepassing van de beleidsregel wordt de minimale oppervlaktenorm voor woningsplitsing in de centra naar beneden afgerond en gelijk getrokken voor zowel Sittard- als Geleen-Centrum. Daarmee komt de minimale oppervlaktenorm per woning binnen de centra op een gebruiksoppervlakte van 55 m2 bij nieuw te realiseren zelfstandige woningen middels woningsplitsing. Nieuwe tekst Woningsplitsing Hoe centraler de woningen binnen het centrum gelegen zijn (onder andere aanloopgebied en kernwinkelgebied), des te kleiner de gebruiksoppervlakken van de woningen. Zo zijn in de binnenste schil van het centrum de meeste woningen in gestapelde vorm aanwezig, veelal gesitueerd boven winkels of andere functies dan wonen. In de buitenste schil van het centrum is de overgang naar de stadswijken goed zichtbaar, doordat het aantal grondgebonden woningen toeneemt en daarmee ook de gebruiksoppervlakken. In 2024 heeft onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL, Groot, J. et al.), aangetoond dat een woning met minder dan 50 m2 gebruiksoppervlakte, doorgaans als klein en onwenselijk wordt beschouwd in Nederland. Bewoners van kleine woningen (< 50 m2) zijn over het algemeen ook minder tevreden met hun woning dan bewoners van grotere woningen (> 50 m2). Daarnaast blijkt volgens dit onderzoek dat bewoners van kleine woningen een stuk sneller verhuizen dan gemiddeld, wat bijdraagt aan het beeld dat klein wonen meestal niet de voorkeur heeft. De gemeente Sittard-Geleen sluit hierop aan door binnen het dynamisch woon-werkgebied als norm te hanteren dat nieuwe woningen die ontstaan door woningsplitsing over minimaal 50 m2 gebruiksoppervlakte beschikken. Bestaande tekst Wijziging van de gebruiksfunctie Voor een wijziging van de gebruiksfunctie naar wonen, bijvoorbeeld bij transformatie van een leegstaand winkel- of horecapand naar woningen, geldt een lagere norm dan bij woningsplitsing. Wanneer de gebruiksfunctie van een pand binnen de centra wijzigt naar wonen, dienen de te realiseren woningen minimaal 45 m2 (GO) groot te zijn. De motivering hierbij is dat een wijziging van de gebruiksfunctie naar wonen in de centra, meer maatschappelijke meerwaarde heeft dan woningsplitsing. Zo wordt er met transformatie bijvoorbeeld leegstand van winkels, kantoren of andere functies die niet meer in gebruik zijn en/of niet meer passen in de omgeving, aangepakt. Tevens gaat dit veelal gepaard met een verbetering van de leefbaarheid in de centra. Nieuwe tekst Wijziging van de gebruiksfunctie Voor een wijziging van de gebruiksfunctie naar wonen, bijvoorbeeld bij transformatie van een leegstaand winkel- of horecapand naar woningen, geldt een lagere norm dan bij woningsplitsing. Wanneer de gebruiksfunctie van een pand binnen de centra wijzigt naar wonen, dienen de te realiseren woningen minimaal 45 m2 (GO) groot te zijn. Onder bepaalde omstandigheden kunnen kleine woningen meer opleveren dan slechts ‘’kleine woningen’’. De motivering hierbij is dat een wijziging van de gebruiksfunctie naar wonen in de centra, meer maatschappelijke meerwaarde heeft dan woningsplitsing. Deze lagere norm moet het makkelijker maken om leegstand aan te pakken in de centra. Vooral in het centrum van Sittard is sprake van (langdurige) leegstand van oude gebouwen. Deze panden zijn veelal kwetsbaar, vanwege hun matige bouwkwaliteit en vaak verslechterde bouwkundige staat. Het transformeren van dit soort panden is lastig. Het is bouwkundig en financieel gezien moeilijk deze panden toekomstbestendig te maken. De mogelijkheid om dit soort panden te kunnen transformeren naar iets kleinere woningen, moet het aantrekkelijker maken om leegstand aan te pakken. Ondanks dat deze woningen klein zijn (45 m2), wordt ten alle tijde gestreefd naar een zo hoog mogelijke woon- en leefkwaliteit. Bestaande tekst Voor het omzetten van woningen naar onzelfstandige woonruimten in de centra wordt per te realiseren onzelfstandige woonruimte een minimum gebruiksoppervlak van 18 m2 vereist. Het is algemeen bekend dat onzelfstandige woonruimten, oftewel kamers, voornamelijk worden bewoond door studenten. Daarbij zien we de laatste jaren dat ook arbeidsmigranten veelal een kamer bewonen. Volgens de Landelijke Studentenmonitor (2023) is de gemiddelde gebruiksoppervlakte van een kamer 18 m2, waarbij de gemiddelde voorkeur van studenten op 20 m2 ligt. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten op kamers heeft het aanjaagteam (Drie jaar na Roemer: Jaarrapportage arbeidsmigranten, 2023) geadviseerd om te zorgen voor minimaal 15 m2 gebruiksoppervlakte per onzelfstandige woonruimte. Van deze gegevens nemen we het gemiddelde voor de minimaal te realiseren gebruiksoppervlakte van nieuwe onzelfstandige woonruimten. Voor woningomzetting naar onzelfstandige woonruimten (kamers) is daarom minimaal 18 m2 gebruiksoppervlak vereist. Nieuwe tekst Voor het omzetten van woningen naar onzelfstandige woonruimten in de centra wordt per te realiseren onzelfstandige woonruimte een minimum gebruiksoppervlak van 15 m2 vereist. Kamerbewoning wordt volgens indicaties voor het merendeel binnen de gemeente gebruikt ten behoeve van arbeidsmigrantenhuisvesting, ten opzichte van studentenhuisvesting. De populatie uitwonende studenten (wonend binnen de gemeente op kamers) is ten opzichte van de populatie arbeidsmigranten binnen de gemeente naar indicatie aanzienlijk in de minderheid. Sinds de publicatie van het ‘Roemer-rapport’ (Geen tweederangsburgers. Aanbevelingen om misstanden bij arbeidsmigranten in Nederland tegen te gaan, 2020), heeft huisvesting van arbeidsmigranten een prominente plek gekregen in het huisvestingsbeleid van overheden. Ook gemeente Sittard-Geleen heeft bepaalde aanbevelingen overgenomen vanuit het ‘Roemer-rapport’ in haar ‘Verhuurverordening verblijfsruimte arbeidsmigranten Westelijke Mijnstreek 2025’. Zo geldt binnen de Westelijke Mijnstreek dat elk verblijf voor arbeidsmigranten moet voorzien in een eigen slaapkamer per persoon. Een andere algemene aanbeveling vanuit het rapport is minimaal 15 m2 gebruiksoppervlakte per persoon. Ontwikkelingen in zowel beleid van overheden, als regels binnen de branche van arbeidsmigrantenhuisvesting, maken dat deze aanbeveling op vlak van minimale gebruiksoppervlakte voorzienbaar normatief zal worden. Gemeente Sittard-Geleen anticipeert hierop door vast te leggen dat het gebruiksoppervlak van nieuw te realiseren onzelfstandige woonruimte minimaal 15 m2 bedraagt, ongeacht de doelgroep die deze onzelfstandige woonruimte (zal gaan) bewonen. Ook kamers bedoeld voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting dienen minimaal 15 m2 gebruiksoppervlakte te hebben. Alhoewel volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (2025) de gemiddelde kameroppervlakte van studentenkamers 18 m2 bedraagt, heeft 63% van de studentenkamers een oppervlak tussen 14 m2 en 17 m2. Het eisen van minimaal 15 m2 gebruiksoppervlak per kamer/student is daarmee niet ongebruikelijk en komt overeen met de grootte van de meeste studentenkamers in Nederland. De gebruiksoppervlakte (GO) is gedefinieerd in deze beleidsregel conform de NEN 2580. Hierin wordt het GO gedefinieerd als de vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. De slaapkamer hoeft dus niet minimaal 15 m2 te zijn, maar kan ook kleiner zijn. Uitgaande van een slaapkamer van 5,5 m2 (per persoon), blijft er 9,5 m2 aan gebruiksoppervlakte per persoon over, die ingevuld kan worden met gedeelde ruimtes. De oppervlakte van gedeelde ruimtes mag niet dubbel worden geteld. Bijvoorbeeld: bij drie bewoners met ieder een slaapkamer van 5,5 m2, dient de totale oppervlakte van de gedeelde ruimtes 28,5 m2 zijn (3 × 9,5 m2). Tot slot wordt woningomzetting niet passend geacht binnen kwetsbare wijken, zoals bedoeld in het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030. Onder de kop ‘’Woningen buiten het centrum’’ wordt de volgende passage toegevoegd: Bestaande tekst Nieuwe tekst In het geval binnen deze beleidsregel wordt gerefereerd aan ‘centrum’, ‘centrumgebied’ of ‘centra’ (van Sittard en/of Geleen), wordt gerefereerd aan het begrenzingsgebied ‘dynamisch woon-werkgebied’, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen. De tekst onder de kop ‘Wijziging van de gebruiksfunctie’ wordt als volgt gewijzigd: Bestaande tekst Het is wenselijk dat panden, bijvoorbeeld (leegkomende of leegstaande) winkel- of horecapanden of kantoren, buiten de centra die niet voor woondoeleinden worden gebruikt, worden getransformeerd naar wonen, zij het in beperkte mate en zoveel mogelijk in lijn met de actuele woonbehoefte. Volgens het geldende woonbeleid is het van belang dat woningen die door wijziging van de gebruiksfunctie worden gerealiseerd, zijn afgestemd op de woonbehoefte van de omgeving. Buiten de centra sturen we met de Transformatievisie op ruim opgezet wonen, waarbij kwaliteit en kwantiteit in balans zijn. Daarom hanteren we voor woningen die hier worden gerealiseerd door een wijziging van de gebruiksfunctie een minimale gebruiksoppervlakte van 70 m2. Nieuwe tekst Het is wenselijk dat panden, bijvoorbeeld (leegkomende of leegstaande) winkel- of horecapanden of kantoren, buiten de centra die niet voor woondoeleinden worden gebruikt, worden getransformeerd naar wonen, zij het in beperkte mate en zoveel mogelijk in lijn met de actuele woonbehoefte. Kwaliteit toevoegen staat daarbij voorop, wat volgens het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030 wordt gedefinieerd als levensloopbestendig/ nultreden, duurzaam, bijdragend aan de vitaliteit en veerkracht van de omgeving, en met een passend oppervlak. De tekst onder de kop ‘Woningomzetting’ wordt als volgt gewijzigd: Bestaande tekst Het omzetten van woningen naar onzelfstandige woonruimten (kamers) buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen, heeft over het algemeen een grotere impact op de leefbaarheid, dan woningomzetting binnen het centrumgebied. Om te zorgen voor voldoende spreiding tussen kamerverhuurpanden, en daarmee negatieve effecten op de leefbaarheid van een straat of wijk zoveel mogelijk te voorkomen, geldt voor woningomzetting buiten het centrum een afstandsnorm van minimaal 100 meter. De minimale afstand wordt gemeten tussen de dichtst bij elkaar gelegen gevelwanden van de panden. Voor woningomzetting naar onzelfstandige woonruimten (kamers) is tevens minimaal 18 m2 gebruiksoppervlak vereist. Nieuwe tekst Het omzetten van woningen naar onzelfstandige woonruimten (kamers) buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen, heeft over het algemeen een grotere impact op de leefbaarheid, dan woningomzetting binnen het centrumgebied. Om te zorgen voor voldoende spreiding tussen kamerverhuurpanden, en daarmee negatieve effecten op de leefbaarheid van een straat of wijk zoveel mogelijk te voorkomen, geldt voor woningomzetting buiten het centrum een afstandsnorm van minimaal 100 meter. De minimale afstand wordt gemeten tussen de dichtst bij elkaar gelegen gevelwanden van de panden. Voor woningomzetting naar onzelfstandige woonruimten (kamers) is tevens minimaal 15 m2 gebruiksoppervlak vereist. Woningomzetting wordt niet passend geacht binnen kwetsbare wijken, zoals bedoeld in het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030. De tekst onder de kop ‘Monumenten’ wordt als volgt gewijzigd: Bestaande tekst Een bijzondere situatie doet zich voor als sprake is van een monumentaal pand. Volgens de Structuurvisie moet de her-invulling van monumenten geprioriteerd worden. Dat kan onder andere door een gebouw met een monumentale status te transformeren naar één of meerdere woningen. Echter, transformatie van een monumentaal pand gaat veelal gepaard met strenge (bouwkundige) regels. Hierdoor komt het voor dat gebouwen met een monumentale waarde niet aan de oppervlaktenorm kunnen voldoen. Indien aantoonbaar gemaakt kan worden dat een transformatie van een monumentaal pand niet aan de oppervlaktenorm kan voldoen, kan er onderbouwd worden afgeweken van de oppervlaktenorm. Nieuwe tekst Een bijzondere situatie doet zich voor als sprake is van een monumentaal pand. In de Omgevingsvisie is vastgelegd dat prioriteit wordt gegeven aan de invulling van beeldbepalende gebouwen en objecten met erfgoed waarde. Dat kan onder andere door een gebouw met een monumentale status te transformeren naar één of meerdere woningen. Echter, transformatie van een monumentaal pand gaat veelal gepaard met strenge (bouwkundige) regels. Hierdoor komt het voor dat gebouwen met een monumentale waarde niet aan de oppervlaktenorm kunnen voldoen. Indien aantoonbaar gemaakt kan worden dat een transformatie van een monumentaal pand niet aan de oppervlaktenorm kan voldoen, kan er onderbouwd worden afgeweken van de oppervlaktenorm. De tekst onder de kop ‘Kwetsbare woningen’ wordt als volgt gewijzigd: Bestaande tekst Woningen met een hoog risico op leegstand, die minimaal een bouwjaar vóór 1970 hebben en een WOZ-waarde die zich situeert binnen de laagste 20% van het gebiedstype waar het gebouw zich binnen bevindt, worden volgens de Transformatievisie Wonen Westelijke Mijnstreek als kwetsbare woningen aangeduid. Voor kwetsbare woningen buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen (bijvoorbeeld een grote, oude boerderij), is woningsplitsing onder voorwaarden van artikel 2 en artikel 3, eerste lid, mogelijk. Het is in deze woningen dat de leegstand zich het snelst manifesteert, omdat de woningen veelal niet meer voldoen aan de veranderende woonwensen en de comfort-vereisten die gepaard gaan met de veranderende bevolkingssamenstelling (gezinsverdunning en vergrijzing). Om leegstand te voorkomen, is het wenselijk kwetsbare woningen daarom aan te pakken. Nieuwe tekst Kwetsbare woningen zijn woningen met een hoog risico op (langdurige) leegstand en worden gekenmerkt doordat deze woningen niet-levensloopbestendige, met een WOZ-waarde die behoort tot de laagste 20% van de wijk én een slecht energielabel hebben. De definitie van een kwetsbare woning is afgeleid van het onderzoeksrapport ‘Verkenning aanpak problematische particuliere woningvoorraad’ (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2023). Voor kwetsbare woningen buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen (bijvoorbeeld een grote, oude boerderij), is woningsplitsing onder voorwaarden van artikel 2 en artikel 3, eerste lid, mogelijk. Het is in deze woningen dat de leegstand zich het snelst manifesteert, omdat de woningen veelal niet meer voldoen aan de veranderende woonwensen en de comfort-vereisten die gepaard gaan met de veranderende bevolkingssamenstelling (gezinsverdunning en vergrijzing). Om leegstand te voorkomen, is het wenselijk kwetsbare woningen daarom aan te pakken. De tekst onder de kop ‘Aandachtspunten’ wordt als volgt gewijzigd: Bestaande tekst Het realiseren van kwalitatieve woningen is niet enkel afhankelijk van de gebruiksoppervlakte. Voor het realiseren van nieuwe woningen vindt de gemeente Sittard-Geleen het van belang om initiatiefnemers kennis te laten nemen van een aantal aandachtspunten die bijdragen aan de kwaliteit van nieuw te realiseren woningen. Onderdelen die bijdragen aan de kwaliteit zijn onder andere: •Duurzaam- en klimaatbestendigheid; •Een (private) buitenruimte; •Opslagruimte; •Voldoende daglichttoetreding; • Levensloopbestendigheid; •In geval van huurwoningen: gestoffeerde en/of gemeubileerde woonruimte We dagen initiatiefnemers uit om bij het realiseren van woningen zoveel als mogelijk tegemoet te komen aan deze aandachtspunten. Nieuwe tekst Het realiseren van kwalitatieve woningen is niet enkel afhankelijk van de gebruiksoppervlakte. Voor het realiseren van nieuwe woningen vindt de gemeente Sittard-Geleen het van belang om initiatiefnemers kennis te laten nemen van een aantal aandachtspunten die bijdragen aan de kwaliteit van nieuw te realiseren woningen. Onderdelen die bijdragen aan de kwaliteit zijn onder andere: •Duurzaam- en klimaatbestendigheid; •Een (private) buitenruimte; •Opslagruimte; •Voldoende daglichttoetreding; • Een nultreden-programma; •In geval van huurwoningen: gestoffeerde en/of gemeubileerde woonruimte, wanneer de gebruiksoppervlakte van de te realiseren woning(en) minder dan 45 m2 bedraagt. We dagen initiatiefnemers uit om bij het realiseren van woningen zoveel als mogelijk tegemoet te komen aan deze aandachtspunten. De tekst onder de kop ‘Inwerkingtreding en duur’ wordt als volgt gewijzigd: Bestaande tekst Deze beleidsregel treedt in werking met ingang van de dag na bekendmaking. Naar verwachting moet elke gemeente op 1 januari 2026 een volkshuisvestingsprogramma hebben. Dat komt voort uit het wetsvoorstel ‘Versterken regie op de volkshuisvesting’. Het programma werkt de woonambities uit de omgevingsvisie uit op programmaniveau. Onder die ambities valt ook het opstellen van regels over minimale oppervlaktes van woningen per gebied, zoals verwoord in de ‘ontwerp omgevingsvisie Sittard-Geleen 2025-2040. Deze beleidsregel geeft daarvoor de aftrap en zal op enig moment worden opgenomen onder het volkshuisvestingsprogramma. Nieuwe tekst Deze beleidsregel treedt in werking met ingang van de dag na bekendmaking. IV.De ‘Artikelsgewijze toelichting’ wordt als volgt gewijzigd Artikel 3 Aanvullende en afwijkende voorwaarden bij een gebruikswijziging naar wonen en/of woningsplitsing Bestaande tekst In aanvulling op en in afwijking van artikel 2 van de beleidsregel, zijn in dit artikel enkele voorwaarden opgenomen ten aanzien van de gevallen waarin sprake is van een gebruikswijziging naar wonen en/of woningsplitsing. Van een gebruikswijziging naar wonen, als bedoeld in deze beleidsregel, is sprake als het gebruik van een (gedeelte van een) gebouw wordt gewijzigd naar wonen, dat nog niet als zodanig in gebruik is, waardoor één of meerdere woningen ontstaan. Bijvoorbeeld wanneer een (leegstaande) commerciële ruimte (zoals een winkel- of horecaruimte) of bijvoorbeeld een kantoorruimte wordt getransformeerd naar woningen. Met een woningsplitsing wordt in deze beleidsregel bedoeld: het bouwkundig en/of functioneel splitsen van een woning in twee of meer (zelfstandige) woningen ten behoeve van de vestiging van meer dan één huishouden. Gezien de oppervlaktenorm (minimum gebruiksoppervlakte) voor de nieuw te realiseren woning(en) moet een bestaande woning over voldoende gebruiksoppervlakte beschikken om gesplitst te kunnen worden. Bij een oppervlaktenorm van minimaal 55 m2 aan gebruiksoppervlakte per woning (zie artikel 3 van de beleidsregel) moet een te splitsen woning in ieder geval over een gebruiksoppervlakte van 110 m2 beschikken, in de praktijk vaak nog meer (om kwalitatief goede woningen te kunnen realiseren). Woningsplitsing is in principe alleen mogelijk binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen (zoals aangeduid op de kaart). Voorkomen moet worden dat het woonmilieu buiten de centra, de karakteristieke opzet dat in de regel bestaat uit een woonwijk of -buurt met eengezinswoningen, wordt aangetast. Woningen met een hoog risico op leegstand, die minimaal een bouwjaar vóór 1970 hebben en een WOZ-waarde die zich situeert binnen de laagste 20% van het gebiedstype waar het gebouw zich binnen bevindt, worden volgens de Transformatievisie Wonen Westelijke Mijnstreek als kwetsbare woningen aangeduid. Voor kwetsbare woningen buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen (bijvoorbeeld een grote, oude boerderij), is woningsplitsing onder voorwaarden van artikel 2 en artikel 3, eerste lid, mogelijk. In het eerste lid van artikel 3, in aanvulling op de (algemene) voorwaarden van artikel 2 van de beleidsregel, worden enkele voorwaarden gesteld aan het wijzigen van het gebruik naar wonen en woningsplitsing. Hiermee is bepaald dat de nieuw te realiseren woningen over de nodige (basis)voorzieningen dienen te beschikken, zodat sprake is van zelfstandige woningen. Ook wordt voorkomen dat een zogenaamde ‘wonen achter wonen-situatie’ ontstaat, hetgeen vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt over het algemeen onwenselijk wordt geacht. In het derde lid worden, in afwijking van de oppervlaktenorm van artikel 2 (onder a) van de beleidsregel, een tweetal oppervlaktenormen geregeld. Deze afwijkende oppervlaktenormen gelden ter plaatse van het centrumgebied van Sittard en Geleen, zoals aangeduid op de kaart (zie bijlage bij de beleidsregel). Voor de centra van Sittard en Geleen gelden soepelere oppervlaktenormen, omdat daar over het algemeen ook behoefte bestaat aan kleinere woningen. Bij een gebruikswijziging naar wonen geldt in deze gevallen een minimum gebruiksoppervlakte van 45 m2 per woning en bij woningsplitsing een gebruiksoppervlakte van ten minste 55 m2 per woning. In de bijzondere situatie dat sprake is van een combinatie van een gebruikswijziging naar wonen en een woningsplitsing in het centrumgebied van Sittard of Geleen (bijvoorbeeld wanneer een winkelpand met bovenwoning wordt getransformeerd naar twee grondgebonden woningen), moet worden uitgegaan van de (strengere) oppervlaktenorm van minimaal 55 m2 aan gebruiksoppervlakte per woning. Nieuwe tekst Artikel 3 Aanvullende en afwijkende voorwaarden bij een gebruikswijziging naar wonen en/of woningsplitsing In aanvulling op en in afwijking van artikel 2 van de beleidsregel, zijn in dit artikel enkele voorwaarden opgenomen ten aanzien van de gevallen waarin sprake is van een gebruikswijziging naar wonen en/of woningsplitsing. Van een gebruikswijziging naar wonen, als bedoeld in deze beleidsregel, is sprake als het gebruik van een (gedeelte van een) gebouw wordt gewijzigd naar wonen, dat nog niet als zodanig in gebruik is, waardoor één of meerdere woningen ontstaan. Bijvoorbeeld wanneer een (leegstaande) commerciële ruimte (zoals een winkel- of horecaruimte) of bijvoorbeeld een kantoorruimte wordt getransformeerd naar woningen. Met een woningsplitsing wordt in deze beleidsregel bedoeld: het bouwkundig en/of functioneel splitsen van een woning in twee of meer (zelfstandige) woningen ten behoeve van de vestiging van meer dan één huishouden. Gezien de oppervlaktenorm (minimum gebruiksoppervlakte) voor de nieuw te realiseren woning(en) moet een bestaande woning over voldoende gebruiksoppervlakte beschikken om gesplitst te kunnen worden. Bij een oppervlaktenorm van minimaal 50 m2 aan gebruiksoppervlakte per woning (zie artikel 3 van de beleidsregel) moet een te splitsen woning in ieder geval over een gebruiksoppervlakte van 100 m2 beschikken, in de praktijk vaak nog meer (om kwalitatief goede woningen te kunnen realiseren). Woningsplitsing is in principe alleen mogelijk binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen, waarmee gerefereerd wordt aan het begrenzingsgebied ‘dynamisch woon-werkgebied’, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen. Voorkomen moet worden dat het woonmilieu buiten de centra, de karakteristieke opzet dat in de regel bestaat uit een woonwijk of -buurt met eengezinswoningen, wordt aangetast. Voor kwetsbare woningen buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen (bijvoorbeeld een grote, oude boerderij), is woningsplitsing onder voorwaarden van artikel 2 en artikel 3, eerste lid, mogelijk. In het eerste lid van artikel 3, in aanvulling op de (algemene) voorwaarden van artikel 2 van de beleidsregel, worden enkele voorwaarden gesteld aan het wijzigen van het gebruik naar wonen en woningsplitsing. Hiermee is bepaald dat de nieuw te realiseren woningen over de nodige (basis)voorzieningen dienen te beschikken, zodat sprake is van zelfstandige woningen. Ook wordt voorkomen dat een zogenaamde ‘wonen achter wonen-situatie’ ontstaat, hetgeen vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt over het algemeen onwenselijk wordt geacht. In het derde lid worden, in afwijking van de oppervlaktenorm van artikel 2 (onder a) van de beleidsregel, een tweetal oppervlaktenormen geregeld. Deze afwijkende oppervlaktenormen gelden ter plaatse van het centrumgebied van Sittard en Geleen, waarmee gerefereerd wordt aan het begrenzingsgebied ‘dynamisch woon-werkgebied’, als bedoeld in de vigerende Omgevingsvisie van de gemeente Sittard-Geleen. Voor de centra van Sittard en Geleen gelden soepelere oppervlaktenormen, omdat het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid zich voornamelijk richt op het toevoegen van woningen binnen dit gebied. Bij een gebruikswijziging naar wonen geldt in deze gevallen een minimum gebruiksoppervlakte van 45 m2 per woning en bij woningsplitsing een gebruiksoppervlakte van ten minste 50 m2 per woning. In de bijzondere situatie dat sprake is van een combinatie van een gebruikswijziging naar wonen en een woningsplitsing in het centrumgebied van Sittard of Geleen (bijvoorbeeld wanneer een winkelpand met bovenwoning wordt getransformeerd naar twee grondgebonden woningen), moet worden uitgegaan van de (strengere) oppervlaktenorm van minimaal 50 m2 aan gebruiksoppervlakte per woning. Artikel 4 Aanvullende en afwijkende voorwaarden bij woningomzetting Bestaande tekst In het geval dat sprake is van woningomzetting worden, in aanvulling op en afwijking van artikel 2 van de beleidsregel, in dit artikel enkele voorwaarden gesteld. Van woningomzetting is volgens deze beleidsregel sprake bij de omzetting van een woning naar één of meer onzelfstandige woningen voor kamergewijze verhuur, waaronder tevens wordt verstaan het toevoegen van onzelfstandige woningen aan bestaande gevallen van woningomzetting. Om te zorgen voor voldoende spreiding tussen de kamerverhuurpanden, en daarmee negatieve effecten op de leefbaarheid van een straat of wijk zoveel mogelijk te voorkomen, geldt een afstandsnorm tussen een pand waar voor woningomzetting een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is aangevraagd en panden waar reeds legaal kamergewijze verhuur plaatsvindt. De minimale afstand wordt gemeten tussen de dichtst bij elkaar gelegen gevelwanden van de panden. Voor woningomzetting binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen geldt een lagere afstandsnorm dan voor woningomzetting buiten het centrumgebied. In het centrumgebied past immers het woonkarakter en de dynamiek die kamerbewoning met zich meebrengt beter dan in de omliggende woonwijken en -buurten, waar meer spreiding is gewenst om de druk op de leefomgeving niet onevenredig toe te laten nemen. Voor woningomzetting binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen geldt daarom een afstandsnorm van 50 meter en voor woningomzetting buiten het centrumgebied geldt een afstandsnorm van 100 meter. Van legale kamergewijze verhuur is sprake als op grond van het omgevingsplan, dan wel op basis van een verleende en in werking getreden omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit, kamerverhuur rechtstreeks is toegestaan, en waarbij men tevens beschikt over alle andere noodzakelijke publiekrechtelijke vergunningen en/of ontheffingen. Tot slot geldt bij woningomzetting ook een oppervlaktenorm, namelijk een minimale gebruiksoppervlakte van 18 m2 per onzelfstandige woning. Nieuwe tekst In het geval dat sprake is van woningomzetting worden, in aanvulling op en afwijking van artikel 2 van de beleidsregel, in dit artikel enkele voorwaarden gesteld. Van woningomzetting is volgens deze beleidsregel sprake bij de omzetting van een woning naar één of meer onzelfstandige woningen voor kamergewijze verhuur, waaronder tevens wordt verstaan het toevoegen van onzelfstandige woningen aan bestaande gevallen van woningomzetting. Om te zorgen voor voldoende spreiding tussen de kamerverhuurpanden, en daarmee negatieve effecten op de leefbaarheid van een straat of wijk zoveel mogelijk te voorkomen, geldt een afstandsnorm tussen een pand waar voor woningomzetting een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is aangevraagd en panden waar reeds legaal kamergewijze verhuur plaatsvindt. De minimale afstand wordt gemeten tussen de dichtst bij elkaar gelegen gevelwanden van de panden. Voor woningomzetting binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen geldt een lagere afstandsnorm dan voor woningomzetting buiten het centrumgebied. In het centrumgebied past immers het woonkarakter en de dynamiek die kamerbewoning met zich meebrengt beter dan in de omliggende woonwijken en -buurten, waar meer spreiding is gewenst om de druk op de leefomgeving niet onevenredig toe te laten nemen. Voor woningomzetting binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen geldt daarom een afstandsnorm van 50 meter en voor woningomzetting buiten het centrumgebied geldt een afstandsnorm van 100 meter. Van legale kamergewijze verhuur is sprake als op grond van het omgevingsplan, dan wel op basis van een verleende en in werking getreden omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit, kamerverhuur rechtstreeks is toegestaan, en waarbij men tevens beschikt over alle andere noodzakelijke publiekrechtelijke vergunningen en/of ontheffingen. Bij woningomzetting geldt ook een oppervlaktenorm, namelijk een minimale gebruiksoppervlakte van 15 m2 per onzelfstandige woning. De gebruiksoppervlakte (GO) is gedefinieerd in deze beleidsregel conform de NEN 2580. Hierin wordt het GO gedefinieerd als de vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. De slaapkamer hoeft dus niet minimaal 15 m2 te zijn, maar kan ook kleiner zijn. Uitgaande van een slaapkamer van 5,5 m2 (per persoon), blijft er 9,5 m2 aan gebruiksoppervlakte per persoon over, die ingevuld kan worden met gedeelde ruimtes. De oppervlakte van gedeelde ruimtes mag niet dubbel worden geteld. Bijvoorbeeld: bij drie bewoners met ieder een slaapkamer van 5,5 m2, dient de totale oppervlakte van de gedeelde ruimtes 28,5 m2 zijn (3 × 9,5 m2). Tot slot wordt woningomzetting niet passend geacht binnen kwetsbare wijken, zoals bedoeld in het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030. Artikel 5 Uitzondering voor monumentale panden en kwetsbare woningen (onderdeel ‘Kwetsbare woningen’) Bestaande tekst De Transformatievisie definieert woningen met een bouwjaar vóór 1970 en een WOZ-waarde die zich situeert binnen de laagste 20% van het gebiedstype waar het gebouw zich binnen bevindt, als ‘kwetsbare woningen’. Het is in deze woningen dat de leegstand zich het snelst manifesteert, omdat de woningen veelal niet meer voldoen aan de veranderende woonwensen en de comfort-vereisten die gepaard gaan met de veranderende bevolkingssamenstelling (gezinsverdunning en vergrijzing). Om leegstand te voorkomen, is het wenselijk kwetsbare woningen aan te pakken. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het splitsen van een grotere oude boerderij buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen, die niet meer voldoet aan de veranderende woonwensen. Met inachtneming van de Transformatievisie, is woningsplitsing buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen mogelijk, mits het een kwetsbare woning betreft en onder voorwaarden van artikel 2 en artikel 3 Voor het toepassen van de afwijkingsmogelijkheid van dit artikel geldt een verzwaarde motiveringsplicht. De afwijkingsmogelijkheid in dit artikel bestaat overigens naast het bepaalde in artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht. Nieuwe tekst Het is in deze woningen dat de leegstand zich het snelst manifesteert, omdat kwetsbare woningen veelal niet meer voldoen aan de veranderende woonwensen en de comfort-vereisten die gepaard gaan met de veranderende bevolkingssamenstelling (gezinsverdunning en vergrijzing). Om leegstand te voorkomen, is het wenselijk kwetsbare woningen aan te pakken. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het splitsen van een grotere oude boerderij buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen, die niet meer voldoet aan de veranderende woonwensen. Met inachtneming van het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030, is woningsplitsing buiten het centrumgebied van Sittard en Geleen mogelijk, mits het een kwetsbare woning betreft en onder voorwaarden van artikel 2 en artikel 3 Voor het toepassen van de afwijkingsmogelijkheid van dit artikel geldt een verzwaarde motiveringsplicht. De afwijkingsmogelijkheid in dit artikel bestaat overigens naast het bepaalde in artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 7 Aandachtspunten Bestaande tekst De in dit artikel genoemde aandachtspunten vormen voor de gemeente Sittard-Geleen een belangrijke meerwaarde en dragen bij aan het realiseren van kwalitatief goede woningen. Voorbeelden van duurzaamheidsmaatregelen kunnen zijn: het aanbrengen van isolatie, het instaleren van een warmtepomp (ter vervanging van een cv-ketel), het plaatsen van zonnepanelen, en het realiseren van zonwering. Voorbeelden van klimaatbestendige maatregelen kunnen zijn: het aanleggen van een groen dak, het aanbrengen van een waterbergende voorziening, en het realiseren van groenvoorzieningen. Met levensloopbestendig wordt bedoeld dat de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers zijn, en zich op hetzelfde niveau als de voordeur bevinden. Verder moet de woning van buitenaf zonder traplopen bereikbaar zijn. We dagen initiatiefnemers uit om bij het realiseren van woningen zoveel als mogelijk tegemoet te komen aan deze aandachtspunten. Nieuwe tekst De in dit artikel genoemde aandachtspunten vormen voor de gemeente Sittard-Geleen een belangrijke meerwaarde en dragen bij aan het realiseren van kwalitatief goede woningen. Voorbeelden van duurzaamheidsmaatregelen kunnen zijn: het aanbrengen van isolatie, het instaleren van een warmtepomp (ter vervanging van een cv-ketel), het plaatsen van zonnepanelen, en het realiseren van zonwering. Voorbeelden van klimaatbestendige maatregelen kunnen zijn: het aanleggen van een groen dak, het aanbrengen van een waterbergende voorziening, en het realiseren van groenvoorzieningen. Met een nultreden-programma wordt bedoeld dat de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers zijn, en zich op hetzelfde niveau als de voordeur bevinden. Verder moet de woning van buitenaf zonder traplopen bereikbaar zijn. In het geval het bevoegd gezag bereid is af te wijken van de laagste oppervlaktenorm binnen deze beleidsregel (45 m2), is het wenselijk om deze kleine woningen als gestoffeerd en gemeubileerd op de markt te zetten. Hiermee wordt in zekere mate de kwaliteit van de woning gewaarborgd, daar een verhuurder naar verwachting een hogere mate van kwaliteitscontrole zal uitoefenen op gestoffeerde en gemeubileerde woningen, in vergelijking met kale woningen. Dit maakt een dergelijke woning ook aantrekkelijk voor expats of internationale studenten die tijdelijk binnen de gemeente willen verblijven. Uitgangspunt blijft echter dat dit soort woningen uitzonderlijk moeten blijven en alleen gerealiseerd kunnen worden in het geval het bevoegd gezag dit passend vindt en ondergeschikt vindt ten aanzien van een ruimtelijke kwaliteitsimpuls. We dagen initiatiefnemers uit om bij het realiseren van woningen zoveel als mogelijk tegemoet te komen aan deze aandachtspunten. Artikel 9 Samenhang met ander (woon)beleid Bestaande tekst Deze beleidsregel dient nadrukkelijk niet ter vervanging van bestaand (woon)beleid, maar biedt een verduidelijking van en aanvulling op het geldende (woon)beleid. Als voldaan wordt aan de voorwaarden uit deze beleidsregel dient nog steeds te worden voldaan aan het andere geldende (woon)beleid, waaronder de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en de Beleidsregel Ruim baan voor goede woningbouwplannen Sittard-Geleen. Nieuwe tekst Deze beleidsregel dient nadrukkelijk niet ter vervanging van bestaand (woon)beleid, maar biedt een verduidelijking van en aanvulling op het geldende (woon)beleid. Als voldaan wordt aan de voorwaarden uit deze beleidsregel dient nog steeds te worden voldaan aan het andere geldende (woon)beleid, waaronder de Omgevingsvisie 2025-2040 en het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2030 of diens opvolger(s).