Beleidsregels buitenplanse omgevingsplanactiviteit gemeente Ermelo 2026

Beleidsregels buitenplanse omgevingsplanactiviteit gemeente Ermelo 2026 1.De herijkte beleidsregels buitenplanse omgevingsplanactiviteit van Ermelo vast te stellen (e250008035) 2.De volgende beleidsstukken in te trekken: -De beleidsregels artikel 2.12, eerste lid, onder a., onder 2˚ Wabo (e170022762) -Beleidsregel tijdelijke bewoning gemeente Ermelo (e250018927) -Beleidsregel woning- en kavelsplitsing gemeente Ermelo 2024 (e240022579) -Beleidsregels van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ermelo houdende voorwaarden en beleidsregels voor Bed & Breakfast voorzieningen bij woningen (15037729) 1. Inleiding 1.1 Inleiding Een aanvraag om omgevingsvergunning, welke in strijd is met het omgevingsplan, kan mogelijk alsnog worden verleend door middel van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). De juridische grondslag voor de BOPA is de vergunningplicht in artikel 5.1 lid 1 onder a. jo. art. 5.2 en artikel 5:21, tweede lid, onder b. Omgevingswet. Daar wordt bepaald dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten. In de begripsbepalingen van de Omgevingswet staat wat een omgevingsplanactiviteit is en daar valt ook de BOPA onder. Een aanvraag voor een BOPA mag alleen verleend worden ‘met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (hierna: ETFAL), het toetsingskader voor een BOPA volgt daarmee het gestelde van artikel 8.0a lid 2 Besluit kwaliteit leefomgeving. De aanvrager levert een onderbouwing aan bij de aanvraag waarin wordt aangetoond dat wordt voldaan aan de ETFAL. Belangrijk om op te merken is dat ook bij een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid (OPA) de ETFAL-criteria gevolgd moeten worden. De in het omgevingsplan zelf opgenomen criteria van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid zijn daarbij het (door de gemeenteraad vastgestelde) toetsingskader voor de vraag of medewerking kan worden verleend. Hiermee kan in veel gevallen al worden voorzien in een passend toetsingskader. Dit beleid is dan ook voornamelijk bedoeld voor de aanvragen die in zijn geheel niet passend zijn en aldus aan te merken zijn als een BOPA. Beleidsregels Artikel 4:81, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht bepaalt dat een bestuursorgaan beleidsregels kan vaststellen met betrekking tot een hem toekomende of onder zijn verantwoordelijke uitgeoefende, dan wel door hem gedelegeerde bevoegdheid. Onder beleidsregel wordt ingevolge artikel 1:3, vierde lid van de Algemene wet bestuursrecht verstaan een bij besluit vastgestelde algemene regel, niet zijnde een algemeen verbindend voorschrift, omtrent de afweging van belangen, de vaststelling van feiten of de uitleg van wettelijke voorschriften bij het gebruik van een bevoegdheid van een bestuursorgaan. 1.2 Doel Dit beleid biedt op veel punten een toetsingskader voor aanvragen die strijdig zijn met het omgevingsplan. Hierdoor kunnen we eenzelfde aanvraag sneller en beter behandelen doordat veelal dezelfde lijn gevolgd kan worden. Bij het opstellen van dit beleid is nadrukkelijk zo veel mogelijk aansluiting gezocht met de wet- en regelgeving en jurisprudentie. Omdat de ontwikkelingen in het omgevingsrecht elkaar in rap tempo opvolgen zal dit beleid periodiek geëvalueerd en aangepast moeten worden om te zorgen dat deze blijft aansluiten op de praktijk. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 is aangegeven op welke wijze de beleidsregels worden toegepast. In hoofdstuk 3 zijn de beleidsregels opgenomen met een toelichting. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotbepalingen. 2. Toepassen beleidsregels 2.1 Algemeen In hoofdstuk 3 van deze notitie zijn zowel algemene en specifieke beleidsregels opgenomen. De specifieke beleidsregels zijn enkel opgesteld voor de aanvragen die vaker voorkomen. Het is ondoenlijk en ook onwenselijk om voor alle situaties een beleidsregel op te stellen. In specifieke situaties zal van geval tot geval beoordeeld worden of en in hoeverre medewerking verleend kan worden. In een dergelijke situatie wordt maatwerk toegepast. De algemene beleidsregels zijn van toepassing op alle aanvragen voor een omgevingsvergunning voor een BOPA. 2.2 Bevoegdheid college Het verlenen van een omgevingsvergunning die afwijkt van het omgevingsplan is geen verplichting, maar een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. Dat wil zeggen dat burgemeester en wethouders, ook al is de aanvraag in overeenstemming met de beleidsregels, medewerking kan weigeren, mits deze weigering gemotiveerd is. Burgemeester en wethouders blijven dus bevoegd om af te wijken van deze regeling wanneer deze bijvoorbeeld voor één of meer belanghebbenden gevolgen heeft die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregels te dienen doelen. In een dergelijk geval zal een aparte gemotiveerde beoordeling gemaakt worden. 2.3 Procedure toepassing beleidsregels Conceptverzoek Bij een conceptverzoek wordt bekeken of een plan, vaak als die een duidelijke strijdigheid heeft met het omgevingsplan, haalbaar is. Onder de Omgevingswet is de gedachte om meer gebruik te maken van het instrument van een conceptverzoek. Waar mogelijk loont het om initiatiefnemers te bewegen om eerst een conceptverzoek in te dienen, zo volgt er uiteindelijk ook een aanvraag die sneller doorlopen kan worden en waarbij meerdere aandachtspunten al zijn geadresseerd. Reguliere procedure Aanvragen waarvoor dit beleid van toepassing is worden ambtelijk getoetst aan het vigerende omgevingsplan en de beleidsregels. Via mandatering worden de meeste aanvragen om een omgevingsvergunning afgedaan. In de meeste gevallen geldt de reguliere procedure van 8 weken. Uitgebreide procedure Er zijn enkele situaties waarin de uitgebreide procedure moet worden doorlopen. In dat geval geldt een beslistermijn van 26 weken. Deze procedure is van toepassing als de aanvraag aanzienlijke gevolgen heeft of kan hebben voor de fysieke leefomgeving en waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben. Daarnaast zijn er een aantal activiteiten genoemd in het Omgevingsbesluit waarvoor de uitgebreide procedure van toepassing is. Voorbeelden hiervan zijn: bepaalde activiteiten aan rijksmonumenten, activiteiten waarvoor een Milieu Effect Rapportage (MER) nodig is of bij bepaalde lozingsactiviteiten. Bindend advies gemeenteraad Onder de Omgevingswet is het college bevoegd gezag aangaande de BOPA’s . De gemeenteraad heeft echter wel gevallen aangewezen waarin een bindend advies van de raad nodig is voordat van het omgevingsplan kan worden afgeweken. Voor niet-aangewezen gevallen is het college zelfstandig bevoegd om te beslissen. In Ermelo wordt de raad tijdens het conceptverzoek al betrokken en gevraagd kaders vast te stellen. Tijdens de BOPA procedure wordt de raad nogmaals betrokken bij het plan. Wanneer zij constateert dat het plan afwijkt van de gestelde kaders, wordt het opnieuw besproken. Op het moment dat de formele aanvraag wordt ingediend en deze is conform het advies van de raad kan het college de aanvraag afhandelen. De raad wordt daarover geïnformeerd. Wijkt de aanvraag af van het advies van de raad dan zal het college de aanvraag naar de raad sturen met het verzoek advies uit te brengen. Mandaat Bij de gemeente Ermelo hebben de medewerkers van de afdeling Dienstverlening de bevoegdheid gekregen om namens het college van burgemeester en wethouders een besluit te nemen op een aanvraag omgevingsvergunning. Onder dit mandaat valt ook de categorie aanvragen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Participatie Het betrekken van belanghebbenden bij het maken van plannen is natuurlijk niet nieuw, maar de Omgevingswet onderstreept nog eens het belang van participatie. De gemeente weegt participatie mee in de besluitvorming over het plan/initiatief: -wie zijn betrokken? -hoe en wat is er met de resultaten gedaan? Uitgangspunt is dat de hoeveelheid en vorm van participatie in verhouding staat tot de gevolgen van het plan/initiatief voor de omgeving. Over het algemeen geldt: hoe groter en omvangrijker het plan, hoe belangrijker het is om de omgeving te betrekken. Op onze website staan formulieren die gebruikt kunnen worden om aan te tonen hoe de participatie is verlopen. Daarbij is onderscheid gemaakt in de grootte van het plan. Rechtsbescherming Onder de Omgevingswet zal meestal de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing zijn voor omgevingsvergunningen. Dit betekent dat belanghebbenden bezwaar kunnen indienen tegen het bevoegd gezag genomen besluit. Hiervoor geldt een termijn van 6 weken na bekendmaking van het besluit. Het bevoegd gezag dient het besluit vervolgens te heroverwegen. Vervolgens staat beroep in eerste aanleg open bij de rechtbank, met de mogelijkheid van hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Uitzondering is die categorie van gevallen waarbij sprake is van woningbouw vanaf één woning. In dat geval staat geen beroep open, maar direct hoger beroep bij de Raad van State. Dit is in het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting. 3. Beleidsregels 3.1 Begripsbepalingen • Achtererfgebied Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen. • Antenne-installatie Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in 1 of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie. • Bebouwingsgebied Achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, met uitzondering van de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw. • Bebouwde kom Het gebied dat door aaneengesloten bebouwing overwegend een woon- en verblijfsfunctie heeft en waarin veel mensen per oppervlakte-eenheid ook daadwerkelijk wonen of verblijven. De bebouwing is op korte afstand van elkaar gelegen en is geconcentreerd tot een samenhangende structuur. • Bestemmingsvlak Een geometrisch bepaald vlak op de verbeelding (plankaart) van een bestemmingsplan of omgevingsplan, waarop een specifieke juridische bestemming rust. • Bijgebouw Een bestaand gebouw op een erf behorende bij een (agrarische bedrijfs)woning. • Bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. • BVO Bruto vloeroppervlakte als bedoeld in NEN 2580. • Bijbehorend bouwwerk Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. • Bouwperceel Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels (van een omgevingsplan) een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. • Bouwperceelsgrens De grens van een bouwperceel. • Bouwwerk Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. • Dak Iedere bovenbeëindiging van een gebouw. • Dakopbouw Het door een gevel of nokverhoging vergroten van de bestaande ruimte welke leidt tot een wijziging van de vorm en het profiel van het dak. • Dakkapel Een binnen het dakvlak gelegen uitbouw van een gebouw met kapconstructie, welke uitbouw geen wijziging van de vorm en het profiel van het dak veroorzaakt • Eerste bouwlaag De bouwlaag op de begane grond. • Erf Al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij eenhoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een omgevingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden. • Familiewoning Een bijbehorend bouwwerk, dat tijdelijk gebruikt mag worden als extra woning, voor een eerstegraads familielid van de bewoner op hetzelfde perceel. • Gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. • Gesloten karakter Dicht, ondoorzichtig materiaal. • (Oorspronkelijk) Hoofdgebouw Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. Het oorspronkelijke hoofdgebouw is het hoofdgebouw dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden is opgeleverd, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning. • Mantelzorg Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond. • Nevenfunctie Gebruiksfunctie die ten dienste staat van een andere gebruiksfunctie. • Open karakter Transparant materiaal, zoals spijlen hekwerken, hekwerken voorzien van wapeningsnetten, al dan niet begroeid e.d. • Openbaar toegankelijk gebied Weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer. • Perceel Een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het omgevingsplan een zelfstandige bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. • Pré-mantelzorg Mantelzorgvraag zonder de aanwezigheid van een zorgindicatie • Pré-mantelzorgwoning Een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden van maximaal twee personen en waarbij minimaal één van de personen de leeftijd van 67 heeft bereikt. • Voorerf(gebied) Erf dat geen onderdeel is van het achtererf- en het zijerfgebied. • Voorgevel De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt. • Ventilatiesysteem Technisch bouwsysteem, geen onderdeel uitmakend van een verwarmings- of koelsysteem, dat verse lucht toevoert of verontreinigde binnenlucht afvoert, of een combinatie daarvan. • Woning Een zelfstandige woonruimte, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 3.2 Algemeen Voor de toepassing van de beleidsregels geldt de volgende algemene regel: Burgemeester en wethouders kunnen alleen afwijken van het omgevingsplan als door aanvrager wordt aangetoond dat wordt voldaan aan ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid geldt formeel als een omgevingsplanactiviteit (OPA) en niet als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). In beide gevallen moet de activiteit ‘afwijken van regels in het omgevingsplan’ worden opgenomen in het besluitdocument van de omgevingsvergunning. Hierbij moet een vast format gevolgd worden. 3.3 Specifieke beleidsregels kleine BOPA Per onderwerp staat de toe te passen beleidsregel met vervolgens de toelichting. Voor het toepassen van deze regels is deels een onderscheid gemaakt tussen het gebied van de gemeente Ermelo dat binnen de bebouwde kom ligt en het gebied buiten de bebouwde kom. 3.3.1 Een bijbehorend bouwwerk of een uitbreiding daarvan bij een (bedrijfs)woning Deze regels zijn een continuering van de regels uit de ‘bruidsschat’, oftewel dit zijn de regels die onder de Wabo reeds bestonden en onder de Omgevingswet in eerste instantie zijn ondergebracht in hoofdstuk 22 van het Omgevingsplan. De gemeente heeft de mogelijkheid om deze regels aan te passen naar eigen inzicht in het Omgevingsplan. Tot het moment dat dit gebeurt hanteren wij de regels uit de bruidsschat. De bruidsschat is niet volledig gelijk met die van het rijk, deze is namelijk aangepast op de Ermelose situatie. Tot er een definitief omgevingsplan is vastgesteld moet getoetst worden aan het tijdelijke deel van het omgevingsplan, dat wil zeggen niet alleen aan het Omgevingsplan gemeente Ermelo, maar ook aan het ‘oude’ bestemmingsplan, oftewel het bestemmingsplan dat onder de Wabo het toetsingskader was (en nu van rechtswege wordt aangemerkt als omgevingsplan). Indien een aanvraag voldoet aan artikel 22.27 van het Omgevingsplan gemeente Ermelo maar niet aan het onderliggende, van rechtswege aangemerkte, omgevingsplan moet nog altijd een aanvraag worden ingediend voor de activiteit ‘afwijken van regels van het omgevingsplan’. Als een aanvraag voldoet aan zowel artikel 22.27 als artikel 22.36 van het Omgevingsplan gemeente Ermelo dan wordt het bouwplan geacht volledig in overeenstemming te zijn met het omgevingsplan. Dit betekent dat het plan in zijn geheel vergunningsvrij kan worden uitgevoerd. In deze paragraaf gaan we uit van de eerste situatie, namelijk dat het gaat om een vergunningsplichtig plan. Het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij een (bedrijfs)woning is toegestaan als het voldoet aan de volgende regels, het moet gaan om een bouwwerk: a.op de grond staand; b.gelegen in achtererfgebied; c.op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied; d.voor zover op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan: -5 m; -0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw; en -het hoofdgebouw e.voor zover op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw: -als het bijbehorend bouwwerk of de uitbreiding daarvan hoger is dan 3 m: voorzien van een schuin dak, de dakvoet niet hoger dan 3 m, de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van niet meer dan 55°, en waarbij de hoogte van de daknok niet meer is dan 5 m en verder wordt begrensd door de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3; en -functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw, tenzij het gaat om huisvesting in verband met mantelzorg; f.de ligging van een verblijfsgebied, bij meer dan een bouwlaag, alleen op de eerste bouwlaag; g.niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte; h.de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied niet meer dan: -bij een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2: 50% van dat bebouwingsgebied; -bij een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2; -bij een bebouwingsgebied groter dan 300 m2 en kleiner dan of gelijk aan 500 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2; -bij een bebouwingsgebied groter dan 500 m2: 150 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 500 m2, tot een maximum van in totaal 200 m2 aan niet voor bewoning bestemde (bij)gebouwen op de bij het betreffende hoofdgebouw behorende gronden, mits de inpassing in het landschap op zorgvuldige wijze plaatsvindt waarbij eisen kunnen worden gesteld betreffende situering en afscherming door beplanting of anderszins. i.voor woningen buiten de bebouwde kom geldt bovendien dat bijbehorende bouwwerken uitsluitend achter het verlengde van de voorgevel van de betreffende woning mogen worden gebouwd, waarbij de kortste afstand tussen het bijgebouw en de woning niet meer dan 20 meter mag bedragen. j.als een bijbehorend bouwwerk bestaat uit een deel dat op meer, en een deel dat op minder dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw is gelegen zonder een inwendige scheidingsconstructie tussen beide delen, is op het deel dat op minder dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw is gelegen functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw, tenzij het gaat om huisvesting in verband met mantelzorg. k.als een bijbehorend bouwwerk wordt gebruikt voor huisvesting in verband met mantelzorg, de volgende eisen: -in zijn geheel of in delen verplaatsbaar; -de oppervlakte niet meer dan 100 m2; en -buiten de bebouwde kom. l.uitbreiding van of gelegen aan of bij een hoofdgebouw, anders dan: -een woonwagen; -een hoofdgebouw waarvoor in de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit of de omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit is bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een bij die vergunning gestelde termijn verplicht is de voor de verlening van de vergunning bestaande toestand te hebben hersteld; of -een bouwwerk voor recreatief nachtverblijf door één huishouden; -voormalige recreatieverblijven die zijn omgevormd naar een reguliere woonbestemming. Toelichting Over het algemeen wordt aangesloten bij de regels voor vergunningvrij bouwen in het omgevingsplan. Op deze manier kunnen ook bijbehorende bouwwerken worden verleend, indien het omgevingsplan deze beperkt of uitsluit. Bijvoorbeeld door een cultuurhistorische waarde. Voor woningen buiten de bebouwde kom is opgenomen dat bijbehorende bouwwerken binnen 20 meter achter het verlengde van de voorgevel mogen worden gebouwd vanwege de landschappelijke inpassing en ter voorkoming van bouwwerken in een open gebied. Voormalige recreatieverblijven In het kader van Vitale Vakantieparken zijn en worden er meerdere recreatieparken omgevormd naar woonparken. In het overgrote deel van de gevallen blijven de bestaande recreatieverblijven gehandhaafd en is het uitgangspunt kleinschalig wonen in het groen. Omdat door de wijziging van de bestemming van recreatie naar wonen ook de landelijke regels voor vergunningvrij bouwen van toepassing worden, geven wij geen toepassing van onderhavige beleidsregels voor dit type woningen. Zie bijlage 1 voor de uitwerking van vakantieparken die zijn getransformeerd naar woonparken. 3.3.2 een bijbehorend bouwwerk of een uitbreiding daarvan bij overige hoofdgebouwen Het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij overige hoofdgebouwen is toegestaan als het voldoet aan de volgende regels, het moet gaan om een bouwwerk dat: a.op de grond staand; b.uitsluitend binnen een bouwvlak dan wel functievlak, indien geen bouwvlak is aangegeven, worden gebouwd. c.de gezamenlijke oppervlakte mag niet meer zijn dan 100 m². d.de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen. e.de bouwhoogte mag niet meer dan 5 m bedragen. f.een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf betreft mag uitsluitend binnen een bouwvlak dan wel functievlak, indien geen bouwvlak is aangegeven, worden gebouwd. g.de goothoogte van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf: -behorende tot gronden aangegeven met 'plantenkwekerij annex glastuinbouw' mag niet meer dan 5 meter bedragen. -niet behorende bij gronden aangegeven met 'plantenkwekerij annex glastuinbouw' mag niet meer dan 6 meter bedragen. h.de bouwhoogte van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf: -behorende tot gronden aangegeven met 'plantenkwekerij annex glastuinbouw' mag niet meer dan 7,5 meter bedragen. -niet behorende bij gronden aangegeven met 'plantenkwekerij annex glastuinbouw' mag niet meer dan 10 meter bedragen. Toelichting Binnen alsook buiten de bebouwde kom bij overige gebouwen Er zijn veel verschillende soorten bouwwerken waarop deze regel van toepassing kan zijn. Voor het buitengebied is het gewenste beleid hiervoor vastgelegd in de vigerende omgevingsplannen van de buitengebieden. Dit beleid is overgenomen in deze notitie. Binnen de bebouwde kom zal, gelet op de veelal specifieke situatie ter plaatse, van geval tot geval beoordeeld worden of en in hoeverre met een BOPA medewerking kan worden verleend aan een omgevingsvergunning. Hiervoor moet maatwerk worden geleverd. Recreatieverblijven De gemeente voert een strak beleid met betrekking tot het afwijken van het omgevingsplan bij recreatieverblijven. In de praktijk worden de planregels bij recreatieverblijven strikt, zonder gebruikmaking van enige afwijkingsmogelijkheid, gehanteerd. Dit om te voorkomen dat de aard, omvang en karakter van een recreatieverblijf wordt aangetast waardoor deze meer in de richting van een reguliere woning wordt gebracht. Om deze reden zal bij recreatieverblijven over het algemeen geen toepassing worden gegeven aan deze afwijkingsmogelijkheid. 3.3.3 Afwijken van de gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages Deze afwijking staat niet meer in het omgevingsplan, daarom zal dit al snel vallen onder een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Voor het toepassen van deze afwijkingsmogelijkheid wordt maatwerk geleverd, maar er moet altijd aan de algemene regels voor het gebruik van deze beleidsregels worden voldaan. Hierbij gelden onderstaande criteria. 10% regeling Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, mits: -een medische, sociale- of welstandstechnische noodzaak aanwezig is; -de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; -het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad; -vanuit verkeerstechnisch oogpunt geen onveilige situaties ontstaan. 3.3.4 Een geringere afstand tot de grens van het bouwperceel, dan wel het bouwen op de grens van het bouwperceel Voor het toepassen van deze afwijkingsmogelijkheid wordt maatwerk geleverd, maar er moet altijd aan de algemene regels voor het gebruik van deze beleidsregels worden voldaan. Hierbij moet minimaal gedacht worden aan het onderzoek hoe de eigenaar van het aanpalende perceel tegen het bouwplan aankijkt. Deze moet schriftelijk verklaren dat hij of zij hiermee akkoord is, bij deze omstandigheid is het advies om een nadeelcompensatie overeenkomst neer te leggen bij de initiatiefnemer zodat het college niet aansprakelijk gesteld worden door toekomstige eigenaren of veranderende onderliggende verhoudingen tussen de respectievelijke eigenaren. Indien er één eigenaar is, dus zowel van het bouwperceel als het aanpalende perceel dient de eigenaar zelf de perceelsgrenzen anders aan te geven bij het kadaster zodat het bouwplan volledig op één perceel komt te liggen. 3.3.5 Een gebouw ten behoeve van een infrastructurele of openbare voorziening, mits niet hoger dan 5 meter en de oppervlakte niet meer dan 50 m² Voor het toepassen van deze afwijkingsmogelijkheid wordt maatwerk geleverd, maar er moet altijd aan de algemene regels voor het gebruik van deze beleidsregels worden voldaan. 3.3.6 Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of een gedeelte van een dergelijk bouwwerk, mits niet hoger dan 10 meter en de oppervlakte niet meer dan 50 m² Schotelantennes en vlaggenmasten a.Er wordt geen medewerking verleend aan schotelantennes. b.Vlaggenmasten bij en ten behoeve van een woning/woonfunctie zijn toegestaan tot een hoogte van 8 meter. Erf- en terreinafscheidingen Voor medewerking aan het plaatsen van erfafscheidingen, toegangspoorten, inlooppoorten en poeren in afwijking van het omgevingsplan geldt dat de afstand van het hoofdgebouw tot aan de perceelsgrens, grenzend aan de openbare ruimte, minimaal 7,00 meter dient te bedragen. Daarnaast gelden de specifieke eisen. Deze zijn: a.Erfafscheidingen -erfafscheidingen met een gesloten karakter: maximaal 1.10 meter hoog; -erfafscheidingen met een open karakter: maximaal 1,50 meter hoog. b.ToegangspoortenVoor het aantal, hoogte en breedte van toegangspoorten wordt onderscheid gemaakt in de volgende oppervlakten van het perceel: Percelen met een grootte van minder dan 800 m² -maximaal één toegangspoort: -toegangspoorten met een gesloten karakter: maximaal 1,10 meter hoog; -toegangspoorten met een open karakter: maximaal 1,80 meter hoog; -breedte maximaal 4,00 meter Percelen met een grootte van meer dan 800 m² -meerdere toegangspoorten mogelijk, afhankelijk van het aantal in- en uitritten; -toegangspoorten met een gesloten karakter: maximaal 1,10 meter hoog; -toegangspoorten met een open karakter: maximaal 2,50 meter hoog; -breedte maximaal 6,00 meter. c.Looppoort -met een gesloten karakter: maximaal 1,10 meter hoog; -met een open karakter: maximaal 1,50 meter hoog; -de breedte van de poorten bedraagt: maximaal 1,50 meter. d.Poeren -bij erfafscheidingen en inlooppoorten met een gesloten karakter: maximaal 1,50 meter hoog; -bij erfafscheidingen en inlooppoorten met open karakter: maximaal 1,80 meter hoog; -bij toegangspoorten met gesloten karakter: maximaal 1,50 meter hoog; -bij toegangspoorten, met open karakter: maximaal 1,80 meter voor percelen tot 800 m² en maximaal 2,50 meter voor percelen van meer dan 800 m². Instellingsterreinen binnen de gemeente, waarop eveneens woningen zijn of worden gerealiseerd, vallen buiten deze regels. Hiervoor wordt maatwerk geleverd. Lichtmastreclames a.Op de wegen Harderwijkerweg, Leuvenumseweg en Putterweg mogen in totaal maximaal 28 lichtmastreclames worden geplaatst. b.Op de wegen Hamburgerweg, Dokter van Dalelaan, Horsterweg en Stationsstraat mogen in totaal maximaal 12 lichtmastreclames worden geplaatst. c.Nieuwe reclamebakken dienen te zijn voorzien van LED verlichting. d.Bewegende (mechanische) reclame, lichtcouranten en lichtreclame met veranderlijk of intermitterend licht en lichtprojecties is niet toegestaan. e.Per lichtmast niet meer dan 1 reclame-uiting (met uitzondering van lichtmasten met een dubbele uithouder, daarbij maximaal 2). f.De reclame heeft een totale maximale breedte van 80 centimeter, een maximale hoogte van 96 cm. en een maximale diepte van 15 cm. g.De bevestiging van de objecten aan de lichtmasten geschiedt door middel van beugels in een uitvoering van roestvast materiaal, gevoerd met isolatiemateriaal, om insnoering van de lichtmasten tegen te gaan. h.de reclames worden niet lager aangebracht dan: -4,50 meter boven een fietspad of groenstrook of; -3,25 meter boven een voetpad; -gemeten vanaf het maaiveld tot aan de onderkant van het reclameobject. i.de reclames dienen over de betreffende wegen te worden verspreid. j.de reclames mogen op niet minder dan 5 meter van woningen staan. k.de reclames mogen niet op kruispunten worden geplaatst. l.de reclames mogen niet in de middenberm worden geplaatst. m.de reclames mogen niet boven de rijweg hangen. Toelichting Voor schotelantennes, vlaggenmasten, hekwerken en toegangspoorten en lichtmastreclames zijn specifieke beleidsregels opgenomen. In deze gevallen is het mogelijk duidelijke regels neer te leggen wat ruimtelijk gezien wenselijk is. Indien er sprake is van een ander bouwwerk, geen gebouw zijnde zal er, gelet op de veelal specifieke situatie, maatwerk worden toegepast. Schotelantennes en vlaggenmasten Schotelantennes zijn qua locatie/ligging, hoogte en afmetingen alleen toegestaan daar waar ze vergunningvrij zijn op te richten ) dan wel hetgeen ingevolge de ter plaatse geldende omgevingsplanvoorschriften c.q. planregels is toegestaan. Een schotelantenne op een andere locatie of van een andere afmeting is niet wenselijk. Dit betekent dat geen verdere medewerking verleend wordt aan een omgevingsvergunning voor een schotelantenne. Voor informatie over het vergunningvrij plaatsen van schotelantennes heeft de rijksoverheid brochures opgesteld. Deze zijn online te raadplegen. Voor wat betreft vlaggenmasten kan worden afgeweken tot een hoogte van 8 meter. Hierbij is aansluiting gezocht bij meeste vigerende bestemmingsplannen en/of omgevingsplan in Ermelo. 3.3.7 Een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte aan of op een gebouw, een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw Per specifieke aanvraag zal maatwerk worden geleverd, waarbij het uitgangspunt is dat terughoudend wordt omgegaan met het verlenen van een afwijkingsbesluit. Als er binnen het bouwblok en/of de straat (van dezelfde architectuur/bouwstijl) al een dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw legaal/met een bouw- of omgevingsvergunning is geplaatst, wordt aansluiting gezocht bij de inmiddels geplaatste dakopbouw c.q. uitbreiding. Tevens moet voldaan worden aan de criteria voor een dakopbouw die in de Nota omgevingskwaliteit, vastgesteld op 19 november 2015 zijn opgenomen, met uitzondering van de verwijzing die in de Nota omgevingskwaliteit is opgenomen naar de maatvoering uit het omgevingsplan voor dakopbouwen. Een duidelijk onderscheid moet worden gemaakt in de beoordeling van een bouwplan die binnen een bestaand bouwvlak is bedacht en een bouwplan wat buiten het bestaande bouwvlak is bedacht. Op grond van jurisprudentie mag je altijd uitgaan van de maximale invulling van een bestemmingsplan of omgevingsplan. Dat betekent in dit geval dat je ook mag overwegen dat de nadelige effecten van het realiseren van het bouwplan ook kunnen worden bereikt door een nieuw hoofdgebouw te realiseren binnen het bouwvlak. Formeel valt een dakopbouw onder de noemer van bijbehorende bouwwerken, omdat ook een dakopbouw moet worden gekwalificeerd als een vergroting van het hoofdgebouw. Daarom moet formeel ook een vergunning worden verleend voor het afwijken van de regels voor bijbehorende bouwwerken. Daar is vrijwel altijd sprake van omdat de goot- en bouwhoogte hoger is dan wat de regels voorschrijven. In de omstandigheid dat de uitbreiding in zijn geheel niet te onderscheiden is van het oorspronkelijke hoofdgebouw kan echter wel aansluiting worden gezocht bij de regels voor hoofdgebouwen. In de praktijk zal dit echter niet tot nauwelijks voorkomen. 3.3.8 Aan huis verbonden bedrijf voor kleinschalige activiteiten Een aan huis verbonden bedrijf dat is genoemd in de, bij deze beleidsregels behorende, bijlage 2 opgenomen Lijst van niet publiekgerichte bedrijfsmatige bedrijven aan huis, dan wel een bedrijf dat daarmee qua aard, omvang en invloed vergelijkbaar is, is toegelaten met dien verstande dat: a.ten hoogste 30% van de bruto vloeroppervlakte van een woonhuis tot een maximum van 60 m2 mag worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf. Daarbij mogen tevens aan-, uitbouwen en bijgebouwen worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden bedrijf, met dien verstande dat de gezamenlijke voor het aan huis verbonden bedrijf te gebruiken oppervlakte per woning inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen maximaal 100 m2 bedraagt; b.de uitstraling van de woning intact blijft; c.het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu; d.het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt; e.geen detailhandel is toegestaan; f.het bedrijf uitsluitend door de bewoner wordt uitgeoefend. Een lerende stagiair is toegestaan, indien deze geen toename in de bedrijfsproductiviteit en daarmee de toename van de parkeerdruk van klandizie veroorzaakt. 3.3.9 Bed en Breakfast a.De aanvrager/exploitant is bewoner van het huis waarin of waarbij de Bed & Breakfast voorziening komt. b.De Bed & Breakfast voorziening wordt gerealiseerd bij een woning. c.Voor de Bed & Breakfast voorziening wordt gebruik gemaakt van de bestaande legaal aanwezige bebouwing of nog niet gerealiseerde, maar bij recht toegestane bebouwing, die ten dienste staat van de woning. d.De woonfunctie blijft de hoofdfunctie en de Bed & Breakfast voorziening is daaraan ondergeschikt. Voor de maximale maatvoering en omvang van de Bed & Breakfast voorziening geldt het volgende: Binnen bebouwde kom (percelen kleiner dan 1000 m²) Binnen bebouwde kom (percelen vanaf 1000 m²) Buiten bebouwde kom Maximaal percentage bruto vloeroppervlakte van de woning 30% 30% 30% Maximale oppervlakte in de woning, aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken 80m² 100m² 120m² Maximaal aantal gastenkamers 2 3 5 Maximaal aantal personen 5 6 10 e.De maximale verblijfsduur in de Bed & Breakfast voorziening bedraagt 7 nachten. f.De Bed & Breakfast voorziening heeft geen nadelige gevolgen op de normale afwikkeling van het verkeer en veroorzaakt geen nadelige toename van de parkeerbehoefte. g.De Bed & Breakfast voorziening heeft geen nadelige gevolgen voor het woon-, leef- en werkmilieu in de omgeving. h.Combinatie met andere nevenactiviteiten is toegestaan, mits deze vallen onder de lijst Beroep en bedrijf aan huis uit het vigerende omgevingsplan. Toelichting Het is niet mogelijk en ook niet wenselijk om voor elke gebruiksverandering voorschriften op te stellen. Voor de meest voorkomende gebruiksveranderingen zijn regels opgesteld. Voor andere gebruiksveranderingen zal maatwerk worden geleverd, waarbij altijd aan de algemene regels voor het gebruik van deze beleidsregels moet worden voldaan. 3.3.10 Het aanleggen van een paardenbak Een paardenbak is door de omheining en de aangelegde bodem doorgaans een 'bouwwerk, geen gebouw zijnde' en dus vergunningplichtig. Voor het gebruik van gronden bij woningen, waaronder begrepen bedrijfs- en dienstwoningen, niet zijnde recreatiewoningen, als paardenbak en het aldaar bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste daarvan, gelden de volgende beleidsregels: a.ten hoogste één paardenbak bij eenzelfde woning; b.door middel van onderzoek moet aangetoond worden dat er geen reële mogelijkheden zijn om de paardenbak binnen het bouwvlak dan wel het bestemmingsvlak bij de woning te realiseren; c.de paardenbak moet in de nabijheid van de desbetreffende woning respectievelijk de hoofdbebouwing van het desbetreffende bedrijf worden gesitueerd; d.de bouwhoogte van lichtmasten bij de paardenbak mag niet meer dan 8 m bedragen; e.de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 2 m bedragen; f.de ter plaatse voorkomende landschaps- en natuurwaarden mogen niet onevenredig worden aangetast. Hierbij geldt dat de inpassing in het landschap op zorgvuldige wijze plaatsvindt, waarbij eisen kunnen worden gesteld betreffende situering en afscherming door beplanting of anderszins. Bij een aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit dient ambtshalve, bij de ETFAL-toetsing, ook een toets te zitten van het aspect ecologie. Indien blijkt dat niet uit te sluiten is dat aantasting plaatsvindt van beschermde diersoorten dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden en/of dient een initiatiefnemer door ons geïnformeerd te worden dat toestemming van de provincie Gelderland nodig is (inzake de benodigde flora en fauna activiteit); g.er mag geen onevenredige overlast ontstaan voor naastgelegen percelen; h.uitsluitend toegestaan buiten de bebouwde kom. Toelichting Deze beleidsregels hebben als basis de vastgestelde planregels van de vigerende omgevingsplannen voor het buitengebied. Door deze regels voor de gehele gemeente vast te stellen, komt er uniformiteit qua regelgeving. Om overlast te voorkomen is toegevoegd dat het geen overlast mag veroorzaken voor de naastgelegen percelen. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen als het een klein perceel betreft, waarbij de woningen van naastgelegen percelen dicht op de erfgrens staan. 3.3.11 Het hobbymatig houden van dieren Er kan medewerking worden verleend aan een omgevingsvergunning, indien de gronden van een agrarische bestemming worden gebruikt voor het hobbymatig houden van dieren. Toelichting Vaak zijn kadastrale percelen in het buitengebied opgesplitst in een woonfunctie en een agrarische functie om te voorkomen dat de achterliggende gronden bij woningen volgebouwd worden. De landschappelijke kwaliteiten worden daardoor zo veel mogelijk behouden. De agrarische functie geeft in de regel aan dat deze gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijfsvoering. Uiteraard zijn de gronden achter de woonfunctie niet voorzien van een bouwvlak, waardoor er geen agrarisch bedrijf achter de woonfunctie kan worden opgericht. Veelal worden de gronden achter de woonfunctie gebruikt voor het hobbymatig houden van dieren. Door middel van deze beleidsregel kan dat gebruik door middel van een reguliere procedure gerealiseerd worden. 3.3.12 Woningsplitsing a.het pand waar de aanvraag betrekking op heeft de functie wonen of betreft een bedrijfswoning; b.bij splitsing van een bedrijfswoning moet van zowel de bestaande bedrijfswoning als de nieuw gesplitste woning(en) ten minste één bewoner verbonden zijn aan het bijgelegen bedrijf; c.de woningsplitsing resulteert enkel in zelfstandige woningen; d.de woningsplitsing resulteert enkel in de bouwkundige splitsing van een woning. Een kadastrale splitsing is niet toegestaan; e.er wordt voldaan aan het geldende parkeerbeleid; f.er wordt voldaan aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Ook dient rekening gehouden te worden met het Besluit activiteiten leefomgeving (in het kader van nabijheid van bedrijven) en het Omgevingsplan (in het kader van wegverkeerslawaai); g.het splitsen leidt niet tot belemmering of aantasting van bestaande functies en waarden in de omgeving. Ook moet er sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat; h.de gesplitste woningen dienen in de nieuwe situatie een gebruiksoppervlakte van ten minste 40 m2 te hebben; i.als sprake is van splitsing van een monumentaal pand, dan moet duidelijk zijn dat de splitsing niet ten koste gaat van de waarden van het monument; j.er wordt voldaan aan de verordening en de beleidsnotitie sociale woningbouw 2022 (of diens opvolger); k.nieuwbouwwoningen mogen de eerste vijf jaar na oplevering niet worden gesplitst; l.enkel splitsing van een hoofdgebouw is toegestaan; m.de overige voorwaarden genoemd in het omgevingsplan (bijvoorbeeld bouwhoogte, bebouwingsoppervlakte, bouwmogelijkheden voor aan-, uit-, en bijgebouwen) blijven onverminderd van kracht. Toelichting Deze beleidsregel heeft betrekking op objecten met een permanente woonfunctie. Recreatieverblijven vallen daarom buiten het bereik van dit beleid. Een splitsing van een bedrijfswoning is onder voorwaarden mogelijk. Een bedrijfswoning is volgens de wet gekoppeld aan het bedrijf. De bewoning is hierbij noodzakelijk voor de uitvoering van het bijbehorend bedrijf. Een bedrijfswoning mag daarom alleen bewoond worden door een persoon die op een bepaalde manier verbonden is met het bedrijf, bijvoorbeeld als eigenaar of werknemer. Als deze woning niet meer nodig is als bedrijfswoning, kan deze worden omgezet naar een ‘voormalige bedrijfswoning’ of ‘plattelandswoning’. Deze functieverandering valt onder maatwerk. Hiervoor zijn vaak aanvullende onderzoeken noodzakelijk. Iedere aanvraag voor het wijzigen van de functie van een bedrijfswoning wordt daarom separaat in behandeling genomen. Het resultaat van een woningsplitsing is twee of meerdere zelfstandige woningen. Het creëren van onzelfstandige woonruimten valt niet binnen het bereik van deze beleidsregel. Het realiseren van onzelfstandige woningen staat ook wel bekend als kamerbewoning, en brengt vaak intensievere bewoning van specifieke doelgroepen met zich mee. Dit kan zo voor leefbaarheidsproblematiek zorgen. Dit wordt tegengegaan. Met deze beleidsregel wordt de bouwkundige splitsing van een woning mogelijk gemaakt. Een bouwkundige splitsing houdt in dat er van 1 woning of appartement 2 of meer zelfstandige woningen worden gemaakt. De woningen houden dezelfde eigenaar, maar kunnen worden verhuurd. Er kunnen dus wel twee of meerdere huishoudens afzonderlijk van elkaar leven. De nieuw gecreëerde woningen krijgen ook elk een eigen huisnummer. Dit maakt het mogelijk om huurtoeslag aan te vragen Een kadastrale splitsing van één woning in meerdere zelfstandige woningen is niet toegestaan. Een kadastrale splitsing wordt gedaan wanneer een woning wordt gesplitst voor de verkoop. Dit wordt niet wenselijk geacht omdat die kan leiden tot permanente aantasting van de bestaande woningvoorraad, het opkopen van (betaalbare) woningen door beleggers en tot permanente leefbaarheidsproblemen. De toename van het aantal parkeerplaatsen dient op eigen terrein te worden opgelost. Mocht het niet op eigen terrein mogelijk zijn dan wordt onderzocht of er maatwerk geleverd kan worden bij gebieden met een lage parkeerdruk of met een hoger aanbod op gebied van openbare parkeerplaatsen. De meest actuele Nota Parkeernormen is hier leidend. De aanvraag voor woningsplitsing wordt getoetst aan bestaande wet- en regelgeving, waaronder het Besluit bouwwerken leefomgeving. De woningen dienen hiermee na splitsing ieder te voldoen aan onder andere de juiste bouweisen en de brandveiligheid. Ook moet blijken of de woningen goed zijn in te passen op de locatie en er geen belemmeringen zijn. In de verordening sociale woningbouw 2022 wordt vastgehouden aan een minimum gebruiksoppervlak van 40 m2 voor nieuwe sociale huurwoningen met een maximumprijs tot de eerste aftoppingsgrens. Hier wordt in dit beleid aan vastgehouden. Nieuwbouwplannen voorzien aan de woningbouwbehoefte op dat moment, en dienen te voldoen aan het vastgestelde woningbouwprogramma. Vaak zijn hiervoor in anterieure overeenkomsten afspraken vastgelegd. Die blijven voor minstens 5 jaar gerespecteerd. Dit voorkomt dat nieuwbouwwoningen worden opgekocht met als doel deze op korte termijn te splitsen en door te verhuren. Enkel een hoofdgebouw kan worden gesplitst. Het is niet mogelijk om bijgebouwen te splitsen en permanent te bewonen. Ten slotte zijn de overige voorwaarden uit het omgevingsplan van toepassing, bijvoorbeeld met betrekking tot uitbouwmogelijkheden. 3.3.13 Mantelzorgwoningen Op grond van wet- en regelgeving mag een bestaand bouwwerk altijd gebruikt worden in het kader van mantelzorg. Hierbij blijft de voorwaarde bestaan dat wij ten alle tijden mogen verlangen van de bewoner om de mantelzorgbehoefte aan te tonen. Dit kan door middel van een verklaring van een medisch deskundige, dit kan een huisarts zijn, maar dit mag ook verklaard worden door een wijkverpleegkundige. In geen geval, in verband met de AVG, willen wij het medische dossier ontvangen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om vergunningsvrij een eenlaags gebouw in de achtertuin te realiseren en dat gebouw na oplevering te gebruiken voor mantelzorg. Belangrijk is daarbij wel dat de bouw ook echt conform de vergunningsvrije regels verloopt, denk aan bijvoorbeeld de oppervlakte die bebouwd mag worden. Het gebruik van het bouwwerk voor mantelzorg is dan vervolgens vergunningsvrij. In de gevallen dat het bouwwerk vergunningsplichtig is én strijdig met het omgevingsplan moet altijd de voorwaarde worden verbonden aan de omgevingsvergunning dat het bouwwerk na het vervallen van de mantelzorgbehoefte weer een ondergeschikte functie krijgt. Dit betekent concreet dat de voorzieningen, als bijvoorbeeld een keuken en slaapkamer, eruit gesloopt moeten worden. Indien wij, gelet op de strijdigheden, normaliter nooit toestemming zouden verlenen voor het bouwwerk kan ook een tijdelijke vergunning worden verleend. Na het verstrijken van de termijn of de mantelzorgbehoefte moet het bouwwerk in zijn geheel weer verwijderd worden. Op grond van de wetgeving onder de Omgevingswet kan een tijdelijk bouwwerk maximaal vijftien jaar vergund worden. Dit laatste kan ook worden toegepast bij een zogeheten pré-mantelzorg woning. Ontwikkelingen in wet- en regelgeving Op de website van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt (mei 2026) het volgende aangegeven: “Het bijbouwen van een mantelzorgwoningen of familiewoningen op bestaande kavels bij een woning kan een oplossing bieden voor een grote groep mensen die zo lang mogelijk in hun eigen omgeving wil blijven wonen, maar ook voor kinderen die geen betaalbare woning kunnen vinden. Daarom wordt geregeld dat – binnen verder uit te werken voorwaarden – het bouwen van familiewoningen en mantelzorgwoningen op het eigen erf vergunningvrij wordt. De regels voor mantelzorgwoningen en familiewoningen worden niet in de Wet versterking regie volkshuisvesting uitgewerkt, maar in het onderliggende Besluit versterking regie volkshuisvesting. Het besluit is voor een tweede keer in consultatie geweest. Momenteel wordt gekeken naar eventuele aanpassingen, voordat het ontwerpbesluit naar de Tweede en Eerste Kamer wordt gestuurd.” 3.4 Specifieke beleidsregels grote BOPA Per onderwerp staat de toe te passen beleidsregel met vervolgens de toelichting. Voor het toepassen van deze regels is deels een onderscheid gemaakt tussen het gebied van de gemeente Ermelo dat binnen de bebouwde kom ligt en het gebied buiten de bebouwde kom. 3.4.1 antenne-installaties Er kan meegewerkt worden aan een omgevingsvergunning voor een antenne-installatie als voldaan is aan de volgende criteria: Algemene criteria -het aantal zendmasten mag niet meer bedragen dan noodzakelijk is voor de realisering van een adequaat dekkend netwerk van voldoende capaciteit. Met andere woorden: de noodzaak moet door de operator worden aangetoond; -bij plaatsing van een antenne-installatie dienen de verschillende operators gebruik te maken van elkaars opstelpunten (sitesharing), tenzij uit een technische onderbouwing blijkt dat dit niet mogelijk is; -zendmasten dienen bij voorkeur op bestaande hoge bouwwerken te worden geplaatst, zoals bestaande antennemasten, hoogspanningmasten, torens, lichtmasten en hoge gebouwen; -per concrete aanvraag moet een goede afweging gemaakt worden waar exact de mast, met het oog op landschappelijke inpassing, het beste geplaatst kan worden en welke hoogte van de mast hierbij passend is (mede afhankelijk van de hoogte van bouwwerken in de directe omgeving); -reclames en felle kleuren zijn niet toegestaan, omdat de antenne-installaties een zo onopvallend mogelijk uiterlijk moeten hebben. Gebiedsspecifieke criteria: bebouwde kom Voorkeurslocaties: Bij de plaatsbepaling van antenne-installaties binnen de bebouwde kom verdienen de volgende locaties de voorkeur: -bedrijventerreinen; -kantoorlocaties; -sportlocaties; -locaties langs de hoofdinfrastructuur. Hierbij kan gedacht worden aan bedrijventerrein Veldzicht/Veldzicht- Noord, bedrijventerrein Kerkdennen, percelen met een bedrijvenbestemming, benzinestations, kantorenlocaties, gronden langs de spoorweg en sportparken (zoals De Zanderij). Aan de plaatsing van antenne-installaties op daken van woongebouwen in afwijking van het omgevingsplan wordt geen medewerking verleend. De wet biedt voldoende mogelijkheden voor het vergunningvrij plaatsen van antenne-installaties (tot 5 meter) op of aan woongebouwen. Voor overige locaties in woongebieden (dus niet zijnde de plaatsing van een antenne-installatie op of aan een woongebouw) wordt alleen medewerking verleend indien is aangetoond dat een voorkeurslocatie niet mogelijk is. Op, aan of bij beeldbepalende panden, waaronder monumentale panden en archeologische monumenten, wordt de plaatsing van zendmasten in principe uitgesloten. Hierbij moet wel een voorbehoud worden gemaakt. Plaatsing van een zendmast op een monument is in een uitzonderingsgeval mogelijk als de zendmast zodanig wordt geplaatst dat dit geen wijziging met zich meebrengt van het monumentale pand. Als voorbeeld wordt hierbij verwezen naar het plaatsen van de zendmast bij de Nieuwe Kerk aan de Horsterweg. Deze zendmast is zodanig in het monumentale pand ingepast dat deze geen storend effect heeft. Wel moet worden aangetoond dat een voorkeurslocatie niet mogelijk is. Overige criteria: -zoals is weergegeven bij de algemene criteria, zal per concrete aanvraag voor een op de grond te plaatsen antenne-installatie, worden bezien of de gevraagde masthoogte passend is voor de betreffende locatie. Dit is afhankelijk van de hoogte van bouwwerken in de directe omgeving. De maximale masthoogte van een op de grond te plaatsen antenne-installatie binnen de bebouwde kom bedraagt 25 meter; -de masthoogte van een op het dak van een gebouw, niet zijnde een woongebouw, te plaatsen antenne-installatie bedraagt maximaal 7,5 meter; -de minimale hoogte van het dak van een gebouw waarop een antenne-installatie wordt geplaatst bedraagt 10 meter; -bij plaatsing van meerdere antenne-installaties op het dak van een gebouw moeten de betreffende installaties zoveel mogelijk centraal worden geplaatst; -bij plaatsing op een dak dienen de zendmasten zoveel mogelijk op eenzelfde dak te worden geplaatst, zodat gebouwen in de omgeving gevrijwaard kunnen blijven. Gebiedsspecifieke criteria: buitengebied Voorkeurslocaties Het beleid is erop gericht om het landelijke gebied zoveel mogelijk te vrijwaren van zendmasten. Bij plaatsbepaling in het buitengebied moet dan ook aansluiting worden gezocht bij weefsels van menselijke activiteiten, te weten: -bestaande (hogere) bebouwing, zoals hoogspanningsmasten; -knooppunten en kruispunten van infrastructuur; -sportparken; -recreatieterreinen; -parkeerplaatsen; -benzinestations. Landschappelijk waardevolle gebieden waar niet of nauwelijks infrastructuur en bebouwing is gelegen, blijft op deze manier gevrijwaard van zendmasten. De landgoederen Oud-Groevenbeek en Staverden worden aangemerkt als locaties waar de plaatsing van zendmasten in principe is uitgesloten. Reden hiervoor is dat deze gebieden aangemerkt zijn als een van rijkswege beschermd dorps- en/of stadsgezicht en daarom de zwaarste bescherming genieten. Deze gebieden moeten zoveel mogelijk worden ontzien waar het gaat om de plaatsing van zendmasten. Voor overige monumentale panden in het buitengebied geldt hetzelfde als voor monumentale panden binnen de bebouwde kom. Overige criteria: -zoals is weergegeven bij de algemene criteria, zal per concrete aanvraag voor een op de grond te plaatsen antenne-installatie, worden bezien of de gevraagde masthoogte passend is voor de betreffende locatie. Dit is afhankelijk van de hoogte van bouwwerken in de directe omgeving. De maximale masthoogte van een op de grond te plaatsen antenne-installatie in het buitengebied bedraagt 25 meter; -medewerking kan worden verleend voor een mast tot maximaal 40 meter indien minimaal twee operators van deze mast gebruik maken (sitesharing); -de masthoogte van een op het dak van een gebouw te plaatsen antenne-installatie bedraagt maximaal 7,5 meter; -bij plaatsing van meerdere antenne-installaties op het dak van een gebouw moeten de betreffende installaties zoveel mogelijk centraal op het dak worden geplaatst. 3.4.2 Beleidsregel gebruiken van bouwwerken eventueel in samenhang met bouwactiviteiten Het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die: 1.de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en; 2.van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen. Bedrijf aan huis Een aan huis verbonden bedrijf dat is genoemd in de, bij deze beleidsregels behorende, bijlage 2 opgenomen Lijst van niet publiekgerichte bedrijfsmatige bedrijven aan huis, dan wel een bedrijf dat daarmee qua aard, omvang en invloed vergelijkbaar is, is toegelaten met dien verstande dat: a.ten hoogste 30% van de bruto vloeroppervlakte van een woonhuis tot een maximum van 60 m2 mag worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf. Daarbij mogen tevens aan-, uitbouwen en bijgebouwen worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden bedrijf, met dien verstande dat de gezamenlijke voor het aan huis verbonden bedrijf te gebruiken oppervlakte per woning inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen maximaal 100 m2 bedraagt; b.de uitstraling van de woning intact blijft; c.het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu; d.het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt; e.geen detailhandel is toegestaan; f.het bedrijf uitsluitend door de bewoner wordt uitgeoefend. Een lerende stagiair is toegestaan, indien deze geen toename in de bedrijfsproductiviteit en daarmee de toename van de parkeerdruk van klandizie veroorzaakt. Gebruik bovenverdiepingen Stationsstraat Er kan medewerking worden verleend aan een omgevingsvergunning, indien het gebruik maatschappelijk van aard is (niet zijnde medisch), geen geur- en geluidsoverlast met zich meebrengt en het geen parkeerproblemen oplevert. Toelichting Door het toepassen van dit artikel kan elke gebruiksverandering binnen de bebouwde kom gerealiseerd worden. Voor gebruiksverandering buiten de bebouwde kom geldt dat dit alleen kan voor een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen. Het is niet mogelijk en ook niet wenselijk om voor elke gebruiksverandering voorschriften op te stellen. Voor de meest voorkomende gebruiksveranderingen zijn regels opgesteld. Voor andere gebruiksveranderingen zal maatwerk worden geleverd, waarbij altijd aan de algemene regels voor het gebruik van deze beleidsregels moet worden voldaan. Bedrijf aan huis Voor gebruiksverandering van wonen naar een bedrijf aan huis zijn wel standaard regels te hanteren. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de vigerende omgevingsplannen. Er is een onderscheid te maken tussen een aan huis gebonden beroep of een bedrijf. Onder aan-huis-gebonden beroepen wordt verstaan: de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen kan worden uitgeoefend. In de jurisprudentie is bepaald dat het vestigen van een aan huis gebonden beroep niet strijdig is met de woonbestemming, mits de woonbestemming in overwegende mate gehandhaafd blijft. De afwijkingsmogelijkheid voorziet dus in een regeling voor een bedrijf aan huis. Een beroep aan huis is rechtstreeks binnen de bestemming wonen al toegestaan. Gebruik bovenverdieping Stationsstraat Volgens het omgevingsplan zijn in principe alleen woningen op de verdiepingen in de Stationsstraat toegestaan. Om de levendigheid (ook ’s avonds) te behouden is het mogelijk om af te wijken van het omgevingsplan om de verdiepingen voor andere functies te gebruiken, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Uiteraard wordt ook getoetst aan de algemene regels. 3.4.3 Kavelsplitsing a.het perceel waar de aanvraag betrekking op heeft moet een woonfunctie hebben; b.de locatie moet zich buiten het werkingsgebied van de Structuurvisie Functieverandering 2021 (of diens opvolger) bevinden; c.de nieuwe situatie dient te voldoen aan lokale en landelijke regels die gelden voor nieuwbouw, waaronder het geldende parkeerbeleid en de verordening en de beleidsnotitie sociale woningbouw 2022 (of diens opvolger); d.het splitsen van de kavel is vanuit stedenbouwkundig perspectief positief te verantwoorden; e.er wordt voldaan aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Ook dient rekening gehouden te worden met het Besluit activiteiten leefomgeving (in het kader van nabijheid van bedrijven) en het Omgevingsplan (in het kader van wegverkeerslawaai); f.het splitsen van de kavel, met als doel het realiseren van één of meerdere woningen, leidt niet tot belemmering of aantasting van bestaande functies en waarden in de omgeving. Ook moet er sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat; g.de overige voorwaarden genoemd in de diverse bestemmings- of omgevingsplannen (bijvoorbeeld bouwhoogte, bebouwingsoppervlakte, bouwmogelijkheden voor aan-, uit-, en bijgebouwen) blijven onverminderd van kracht. Toelichting Aanvragen voor kavelsplitsingen worden getoetst op basis van bestaande beleidskaders die betrekking hebben op nieuwbouw. Het toepassen van kavelsplitsing op locaties waar de Structuurvisie Functieverandering van toepassing is, valt buiten de reikwijdte van deze beleidsregel. Er zijn op deze locaties namelijk sloopmeters nodig om nieuwe bebouwing te realiseren. Regels die voor kavelsplitsing en woningbouw van toepassing zijn binnen deze locaties, zijn vastgelegd in de Structuurvisie Functieverandering, of diens opvolger, en worden daaraan getoetst. Bij aanvragen voor kavelsplitsing vindt er altijd een stedenbouwkundige beoordeling plaats door de Commissie Omgevingskwaliteit. De stedenbouwkundige situering is namelijk per locatie verschillend. Dit maakt dat niet iedere locatie even geschikt is voor kavelsplitsing. Bij kavelsplitsing is een kadastrale splitsing wel toegestaan. 3.4.4 Tijdelijke bewoning recreatieverblijf bij bedrijfsopvolging/tweede bedrijfswoning recreatieterrein In de gemeente Ermelo wordt bewoning van een recreatieverblijf in beginsel niet toegestaan. Het is in sommige gevallen echter wel denkbaar dat wordt gevraagd of het mogelijk is om tijdelijk bewoning toe te staan, bijvoorbeeld na een bedrijfsovername. In dat geval moet een beschikking altijd persoonsgebonden zijn en dus niet overdraagbaar. In die zin vervalt het recht om te wonen zodra de persoon weer vertrekt, de zogeheten ‘uitsterfconstructie’. Deze constructie kan worden toegepast door middel van een bopa-vergunning waarmee in het omgevingsplan de aanduiding in de verbeelding (plankaart) op wordt genomen waarmee duidelijk wordt dat tijdelijk wonen in strijd met de bestemming wordt toegestaan. In beginsel werken we alleen bij hoge uitzondering mee aan het toestaan van tijdelijke bewoning van een recreatieverblijf, hier moet dus terughoudend mee worden omgegaan. De regels van tijdelijke bewoning zijn hier van toepassing. 3.4.5 Tijdelijke bewoning Algemene voorwaarden a.de tijdelijke woning moet voldoen aan de begripsomschrijving “woning” van deze beleidsregels; b.de tijdelijke woning mag alleen worden gebruikt om te wonen. Er zijn geen nevenactiviteiten of andere activiteiten toegestaan in directe relatie tot de tijdelijke huisvesting; c.per hoofdgebouw mag er maximaal één tijdelijke woning worden gerealiseerd; d.er wordt gebruik gemaakt van de bestaande ontsluiting van de hoofd(bedrijfs)woning; e.er moet worden voldaan aan de geldende parkeernormen; f.de tijdelijke woning moet goed bereikbaar zijn voor hulpdiensten; g.het plaatsen en gebruiken van de tijdelijke woning mag niet leiden tot een onevenredige verslechtering van het woon- en leefklimaat ter plaatse en van de gebruiksmogelijkheden en/of onevenredige aantasting van de privacy van omwonenden; h.de tijdelijke bewoning wordt verleend voor een periode van maximaal 10 jaar. Verlenging van deze termijn is niet mogelijk, met uitzondering van een pré-mantelzorgsituatie. Hierbij bestaat de mogelijkheid tot verlenging met 10 jaar, mits minimaal één van de bewoners van de nieuw te realiseren woning de leeftijd van 67 jaar of ouder heeft. Nadere bouwvoorwaarden nieuw te plaatsen tijdelijke woningen Aanvragen voor nieuw te plaatsen tijdelijke woningen moeten, bovenop de voorgaande algemene beleidsregels, voldoen aan de volgende beleidsregels: a.de tijdelijke woning moet voldoen aan de regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving (in het kader van nabijheid van bedrijven); b.de woning heeft een minimum gebruiksoppervlakte van 15 m2 per persoon, met een maximum van 3 bewoners per tijdelijke woning; c.de tijdelijke woning wordt aangesloten op de bestaande terreinriolering van het betreffende perceel waar de tijdelijke woning geplaatst wordt. Wanneer dit niet kan moet er rioolaansluiting worden aangevraagd conform de standaardprocedure; d.de nieuw te plaatsen tijdelijke woning heeft maximaal 1 bouwlaag en een maximale oppervlakte van 50 m2; e.de nieuw te plaatsen tijdelijke woning moet worden geplaatst in het achtererfgebied van de bestaande (bedrijfs)woning, en niet op een aanliggend weiland of natuurgebied; f.de nieuw te plaatsen tijdelijke woning moet op een afstand van ten minste 1 meter van de perceelgrens worden geplaatst; g.na afloop van de termijn moet het object, en alle in verband hiermee aangebrachte voorzieningen, van het perceel worden verwijderd. Nadere voorwaarden realisatie tijdelijke bewoning in een bestaand (bij)gebouw Aanvragen voor de realisatie van tijdelijke bewoning in bestaande (bij)gebouwen moeten, bovenop de voorgaande algemene beleidsregels, voldoen aan de volgende beleidsregels. a.na afloop van de termijn wordt het (bij)gebouw weer conform bestemming of (indien van toepassing) verleende vergunning gebruikt en worden essentiële aangebrachte woonvoorzieningen (toilet, wasgelegenheid en keuken) verwijderd. Voorwaarden tijdelijke woonvormen in een pré-mantelzorgsituatie a.minimaal één van de bewoners van de nieuw te realiseren woning heeft de leeftijd van 67 jaar of ouder; b.de woning heeft maximaal 1 bouwlaag en een maximale oppervlakte van 100 m2; c.er moet worden voldaan aan de landelijke regels die gelden bij het bouwen van een mantelzorgwoning. De aanvraag wordt hier ook op getoetst. Toelichting Er is een grote vraag naar betaalbare woningen in de gemeente Ermelo. Dit zorgt voor lange wachtlijsten en een extra hoge druk op de huisvesting. De situatie vraagt om actie. Omdat het realiseren van nieuwbouwwoningen een lange doorlooptijd kent, is er behoefte aan een flexibele woningvoorraad: woningen die sneller worden gebouwd én op tijdelijk beschikbare locaties kunnen worden geplaatst. Deze beleidsregel voorziet in voorwaarden om het realiseren van individuele tijdelijke woningen mogelijk te maken. Het realiseren van een dergelijke tijdelijke woning voldoet bijna nooit aan het omgevingsplan. Daarvoor is dan een omgevingsvergunning nodig, waarbij tijdelijk wordt afgeweken van het omgevingsplan. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning vindt er een afweging plaats. Om deze afweging beter te kunnen maken, is er behoefte aan een toetsingskader. Dit om sneller een besluit te kunnen nemen, maar ook om rechtsgelijkheid te creëren. Met het oog op de rechtsgelijkheid van de aanvragers en de uniformiteit van de toepassing van de regelgeving, is het van belang dat er duidelijkheid bestaat over de gevallen waarin het wenselijk is om een omgevingsvergunning te verlenen voor een tijdelijke woning en in welke gevallen niet. Deze beleidsregel voorziet daar in. Om tijdelijke woningen te onderscheiden van permanente woningen wordt voor verleende vergunningen die onder deze beleidsregel vallen de huisnummertoevoeging ‘T’ gebruikt. Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten (per 1 juli 2024) is het als particuliere verhuurder in de basis niet meer mogelijk om tijdelijke huurcontracten op te stellen. De tijdelijke bewoning van objecten die tijdelijk voor bewoning bestemd zijn blijft echter mogelijk onder de nieuwe wetgeving. Het huurcontract wordt beëindigd als de woonfunctie vanuit het omgevingsrecht eindigt (Burgerlijk Wetboek, artikel 7:274, eerste lid onder g). De beleidsregel is van toepassing op individuele tijdelijke woningen die worden gerealiseerd door, en op gronden van, particulieren. Er zijn uitzonderingen waarop deze beleidsregel niet van toepassing is: ○Projecten, uitgevoerd door projectontwikkelaars of woningcorporaties, waarin meerdere nieuwe tijdelijke (flex-)woningen worden gerealiseerd. Deze worden per aanvraag, separaat, beoordeeld. ○Het realiseren van reguliere mantelzorgwoningen. Hier gelden landelijke richtlijnen voor. Het mogelijk maken van tijdelijke bewoning op locaties met andere gebruiksfuncties dan wonen, zoals natuur, recreatie of industrie, vraagt vaak om extra onderzoeken en langere procedures. Dat gaat buiten de scope van deze beleidsregels om. Het is wel mogelijk om een tijdelijke woning te realiseren naast een bestaande (bedrijfs)woning. Wel moet er bij de aanvraag worden aangetoond dat er geen beperkingen bestaan ten opzichte van het aanwezige bedrijf en de omgeving. De nieuw te realiseren tijdelijke woning wordt geregistreerd als zelfstandige woning en krijgt hiermee ook een eigen adres. Een bewoner schrijft zich in de gemeentelijke basisadministratie in. Het is onwenselijk dat er meer dan één tijdelijke kleine woning wordt gerealiseerd naast een bestaand (hoofd)gebouw. Dit tast de stedenbouwkundige structuur van de omgeving aan en de druk op de leefbaarheid neemt hierdoor toe. Het realiseren van meerdere tijdelijke (flex)woningen op particuliere gronden blijft mogelijk. Aanvragen hiervoor worden echter buiten deze beleidsregels om beoordeeld. Uitgangspunt is dat per bewoner minimaal 15 m2 aan gebruiksoppervlakte beschikbaar is, zodat het leefklimaat in de woning voldoende acceptabel is. Daarnaast geldt het maximum van drie bewoners per tijdelijke woning, zodat de toename van druk op de leefbaarheid in de directe omgeving niet te intensief wordt. Bij iedere vergunningsaanvraag wordt de verkeerssituatie beoordeeld. Het uitgangspunt is dat parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein wordt ingepast. Het aanleggen van een extra (tijdelijke) ontsluiting is onwenselijk en niet in lijn met bestaand beleid. Als een aansluiting op de bestaande rioolvoorziening niet mogelijk is, kan er via de gemeentelijke website een nieuwe rioolaansluiting worden aangevraagd. Ten slotte wordt er beoordeeld of de directe omgeving geen onevenredige hinder ondervindt van het realiseren van de tijdelijke kleine woning. Het plaatsen van een nieuwe tijdelijke woning heeft invloed op het bebouwingsbeeld. Er gelden daarom landelijke regels, die onderdeel zijn van het Besluit kwaliteit leefomgeving, om de negatieve effecten voor de directe omgeving te minimaliseren. Voorbeelden van nieuwe tijdelijke woningen zijn tiny houses en microwoningen. In geval van het vergunnen van het plaatsen van een tijdelijke woning in het buitengebied geldt niet de verplichting tot aanleveren van sloopmeters op grond van de structuurvisie functieverandering. De eigenaar is verplicht om het bestaande object na afloop van de termijn weer in overeenstemming te brengen met de regels van het omgevingsplan dan wel (indien van toepassing) de verleende vergunning. Het college acht het wenselijk om, naast te faciliteren in nieuwe innovatieve huisvestingsconcepten, de doorstroming te stimuleren. Daarom wordt het realiseren van pré-mantelzorgwoningen met deze beleidsregel mogelijk gemaakt. Het college wilt meewerken aan de situatie waarbij de senioren die nog géén directe zorg (geen zorgindicatie) nodig hebben, wel al bij de familie kunnen gaan wonen. Dit kan in een nieuw te plaatsen pré-mantelzorgwoning, of in een bestaand gebouw. De voorwaarden sluiten zoveel mogelijk aan bij de landelijke uitgangspunten rondom mantelzorg. De technische bouwregels voor een mantelzorgwoning staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Meer informatie over de landelijke uitgangspunten is te vinden op Externe link:www.mantelzorg.nl. Het is verder noodzakelijk om een indicatieve leeftijdsgrens in te stellen. Een redelijke leeftijdsgrens is de leeftijd van 67 jaar. Daarna ontstaat vaak de behoefte om kleiner te gaan wonen en wordt de kans op een mantelzorgrelatie groter. Met een tijdelijke vergunning kan maximaal 10 jaar worden afgeweken van de oorspronkelijke gebruiksfunctie van een gebouw of kan een object voor maximaal 10 jaar worden geplaatst. Na 10 jaar komt de omgevingsvergunning te vervallen. Er is gekozen voor een maximumtermijn van 10 jaar omdat het plaatsen van een tijdelijke kleine woning, of het verbouwen van een (bij)gebouw, kan leiden tot dermate hoge investering waardoor een kortere maximumtermijn, bijvoorbeeld van 5 jaar, de realisatie van de tijdelijke woning financieel niet haalbaar maakt. Na het verstrijken van de termijn die is gesteld in de omgevingsvergunning of wanneer er geen sprake meer is van een huisvestingsituatie zoals bedoeld in deze beleidsregels, moet de tijdelijke huisvesting worden verwijderd binnen een termijn van 12 weken. In het geval van een pré-mantelzorgwoning is er de mogelijkheid om de termijn van de vergunning met 10 jaar te verlengen. Zonder verlenging komt de omgevingsvergunning te vervallen (of eerder in geval van overlijden of verhuizing). De vergunning komt ook te vervallen als in de loop van de 10 jaar een ‘echte’ mantelzorgsituatie ontstaat waarbij de woning conform landelijke wetgeving vergunningsvrij is. Houdt de (pré)mantelzorgsituatie op, dan mag het bouwwerk niet langer gebruikt worden als woning. Bijlage 1: lijst behorende bij artikel 3.3.1 Lijst van getransformeerde vakantieparken volgens het beleidskader Vitale Vakantieparken: -Oase (Looweg 12 en 14) -Sneeuwwitje (Looweg 10) -De Duiventil (Kawoepersteeg 5) -Horsterland (Oude Nijkerkerweg 79) -Bos en Weide (Oude Nijkerkerweg 129) -De Boskant (Oude Nijkerkerweg 135) -Beukenhorst (Rode Schuurderwegje 9 en 11) -Dennenhorst, Dennenoord en Oud Duin (Zeeweg 9 en 23 en Horsterweg 179) -De Veluwe (Kawoepersteeg 40) -Klein Veluwe (Kawoepersteeg 30a) -Alco (Horsterweg 165) -Het Loo (Kawoepersteeg 26) -Timar Imor (Horsterweg 147) -De Horsterhoeve (Horster-Engweg 17) Parken die nog getransformeerd worden en niet op deze lijst staan, komen wel in aanmerking voor de bijbehorende beleidsregel mits er voldaan wordt aan de voorwaarden uit 3.3.1. Bijlage 2: lijst van niet publiekgerichte bedrijfsmatige bedrijven aan huis